나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [12] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (12)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 4층403호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2016년

총 층수: 8층 건물 중 4층

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 총 세대수: 24세대

감정가: 165,800,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

토지 지분: 13.29㎡ (약 4.02평)

건물면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

건물 지분: 23.85㎡ (약 7.21평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 인근에 수원시청역이 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 수인분당선 수원시청역과 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-03

* 확정일자: 2022-12-05

* 배당신고일자: 2025-01-24

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

3.4. 주의사항

임차인 고 은 대항력이 없으며, 보증금 135,000,000원에 대한 배당을 받을 예정입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 거래 동향

최근 주변 유사 건물들의 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 휴림빌 (2016년 준공, 44.37㎡): 2025년 12월 30일 15,500만원에 거래됨. (평당 약 349만원)

* I'MHOME (2015년 준공, 17.59㎡): 2025년 12월 24일 7,200만원에 거래됨. (평당 약 409만원)

* 진영빌라(A,C동) (1991년 준공, 84.12㎡): 2025년 12월 12일 17,800만원에 거래됨. (평당 약 211만원)

4.2. 현재 물건 시세 분석

본건은 2016년 준공된 도시형생활주택으로, 전용면적 23.85㎡ (약 7.21평)입니다.

최근 거래된 I'MHOME(17.59㎡, 2015년식)의 평당 단가(약 409만원)를 적용 시, 본건의 예상 시세는 약 9,755만원 (23.85㎡ * 409만원/㎡) 수준입니다.

휴림빌(44.37㎡, 2016년식)의 평당 단가(약 349만원)를 적용 시, 본건의 예상 시세는 약 8,324만원 (23.85㎡ * 349만원/㎡) 수준입니다.

이는 본건의 감정가 165,800,000원과 비교 시 현저히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 수원시청역(수인분당선) 도보 이용 가능, 다수 노선 버스 정류장 인접.

* 상업시설: 근린생활시설이 밀집한 지역이며, 수원시청 인근의 다양한 상업 및 공공시설 이용이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 정보

부동산 정보 검색 결과, 본건 소재지(경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5) 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가(165,800,000원)가 최근 유사 면적의 실거래가(추정 약 7,200만원 ~ 9,700만원) 대비 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 낙찰 후 명도, 재매각 등의 위험을 고려할 때 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6.2. 임차인 보증금

대항력 없는 임차인이나, 1억 3,500만원의 보증금이 설정되어 있어 배당 결과에 따라 미회수 금액이 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원입니다.)

6.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 건물 증축이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특수한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2016년에 준공되어 건물 상태도 양호한 편입니다.

그러나 감정가가 주변 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 투자 가치 판단에 있어 면밀한 분석이 요구됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수되는 보증금은 없으나 상당한 금액이 설정되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수원시청역 도보 이용 가능한 중심 상업지구에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 소형 주거 형태: 1인 가구 및 소형 주거 수요에 적합한 도시형생활주택으로, 임대 수익률 확보 가능성이 있습니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 시세 차익 기대: 감정가가 높아 유찰 가능성이 있으며, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 면적(23.85㎡), 연식(2016년), 입지 조건 등을 종합적으로 고려하고, 유사 면적의 최근 실거래가(약 7,200만원 ~ 9,700만원)를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 판단됩니다.

이는 감정가 대비 상당한 할인율이 적용된 금액이며, 실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획 및 시장 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.