나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [6] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 보고서는 수원지방법원 2024타경13042 (6) 사건의 경매 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다. 해당 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 소재지 및 면적

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (6)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 3층303호

용도: 도시형생활주택, 오피스텔, 업무시설

감정가: 161,900,000원

토지면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

토지지분: 13.29㎡ (약 4.02평)

건물면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

건물지분: 23.85㎡ (약 7.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.3. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 8층 건물 중 3층에 위치하고 있으며, 2016년 8월 31일에 건축물대장 사용승인이 이루어졌습니다. 총 24세대가 거주할 수 있는 규모이며, 본건은 해당 건물 내 303호에 해당합니다. 외벽은 대리석타일 및 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈위 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건물은 도시형생활주택 및 업무시설로 이용 중입니다.

총 대지면적은 437.5㎡ (약 132.36평)이며, 건물 연면적은 997.42㎡ (약 301.72평)입니다. 건폐율은 56.06%, 용적률은 227.98%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 수인분당선 "수원시청역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 남동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 등기부등본 상 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 있으나, 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2017-05-08)보다 늦게 설정된 모든 권리(을4 주택임차권, 갑3 임의경매, 갑4, 갑5 가압류, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 136,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-24

확정일자: 2023-03-02

배당신고일자: 2024-12-19

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 임차인의 보증금 136,000,000원은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2017-05-08, 금1,860,000,000원)

인수되는 권리: 없음

소멸되는 권리: 을1 근저당권, 을4 주택임차권, 갑3 임의경매, 갑4 가압류, 갑5 가압류, 갑6 압류, 갑7 압류, 갑8 압류, 갑9 압류

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 2,649,480,943원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 인계동은 수원시청역을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 수원시청 등 공공기관과 상업시설이 인접해 있어 유동인구가 많은 지역입니다. 중심상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 최근 실거래가 동향 (JSON 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 시기에 건축된 인근 건물의 실거래 가격은 다음과 같습니다.

- 휴림빌 (2016년식, 전용면적 44.37㎡): 2025년 12월 30일 155,000,000원 (약 349만원/㎡)

- I'MHOME (2015년식, 전용면적 17.59㎡): 2025년 12월 24일 72,000,000원 (약 409만원/㎡)

- 진영빌라 (1991년식, 전용면적 84.12㎡): 2025년 12월 12일 178,000,000원 (약 211만원/㎡)

비교 대상 물건 중 I'MHOME (17.59㎡)의 단위 면적당 가격(약 409만원/㎡)을 기준으로 본 건(23.85㎡)의 예상 시장가는 약 97,657,050원이며, 휴림빌(44.37㎡)의 단위 면적당 가격(약 349만원/㎡)을 기준으로 본 건(23.85㎡)의 예상 시장가는 약 83,295,050원입니다. 따라서 제공된 JSON 데이터를 기반으로 추정한 본 건의 시장가는 약 83,000,000원 ~ 98,000,000원 범위로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

수인분당선 수원시청역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통이 매우 편리합니다. 수원시청 및 인근 상업지구에 위치하여 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

본 건은 도시형생활주택 및 오피스텔 밀집 지역에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 중심지역으로, 수원시청, 수원시법원 등 주요 관공서가 인접해 있습니다. 제공된 정보와 일반적인 지역 분석으로는 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 정확한 현장 확인을 통해 주변 환경을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 법적 권리 인수 부담은 없습니다. 그러나 채권 총액이 매우 높아 채권자 간 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임차인 김 은 대항력이 없으므로 매각 완료 후 명도가 진행될 것입니다. 통상적으로 명도 절차가 원만하게 진행될 것으로 예상되나, 간혹 명도 지연 또는 강제집행에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특이사항은 경매 절차의 복잡성을 다소 높일 수 있으나, 일반적인 임의경매 절차에 따라 진행될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역이라는 초역세권에 위치한 도시형생활주택/오피스텔로서, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2016년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 권리 관계상 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다. 임차인은 대항력이 없어 명도가 필요한 대상입니다. 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석 시, 감정가와는 상당한 차이를 보이고 있어 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 수원시청역 초역세권의 우수한 입지

- 도시형생활주택 및 오피스텔로서 1인 가구 및 소형 주거 수요 꾸준

- 중심상업지역 내 위치하여 임대 수익 및 향후 가치 상승 기대

- 2016년 준공된 비교적 신축 건물

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 JSON 데이터 분석 결과, 유사 면적의 물건들이 약 72,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 거래되었으며, 이를 기준으로 본 건(23.85㎡)의 예상 시장가는 약 83,000,000원 ~ 98,000,000원으로 추정됩니다.

감정가 161,900,000원과 시장 추정가 간의 괴리를 고려하여, 보수적인 접근으로 예상 시장가 하단 또는 중간값을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

이에, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 최종 판단이 필요하나, 본 자료에서는 예상 시장가 수준에서 다소 보수적으로 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 75,000,000원 (7천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.