나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [13] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (13)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 4층 404호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 주요 용도: 공동주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 8층 건물 중 4층

감정가: 165,800,000원

토지면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

건물면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 4층에 위치. 외벽은 대리석타일 및 석재붙임 마감 등, 내벽은 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감, 창호는 샷시 창호임.

이용상태: 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역: 급.배수설비, 위생설비, 난방설비(도시가스), 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건 임대관계는 미상임.

1.3. 권리분석

말소기준권리: (제시된 정보에는 말소기준권리가 명확히 명시되어 있지 않으나, '부동산임의경매' 사건으로, 일반적인 경매 절차에 따라 최선순위 근저당권 등이 말소기준권리가 될 것으로 예상됩니다. 정확한 확인을 위해서는 등기부등본 열람이 필요합니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 성

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-03-15

확정일자: 2019-03-15

배당신고일자: 2024-12-19

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 성

보증금: 126,000,000원 (1차 보증금 증액분 6,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-03-15

확정일자: 2021-03-15

배당신고일자: 2024-12-19

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 성

보증금: 130,000,000원 (2차 보증금 증액분 4,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-03-15

확정일자: 2024-02-26

배당신고일자: 2024-12-19

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보에 따르면 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.)

1.4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 2025년 12월 말 기준 거래 사례이며, 본건과 동일 건물은 아니지만 인근 지역의 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

휴림빌 (2016년식, 44.37㎡): 2025년 12월 30일 거래가 155,000,000원. (평당 약 11,549,925원)

I'MHOME (2015년식, 17.59㎡): 2025년 12월 24일 거래가 72,000,000원. (평당 약 13,533,834원)

진영빌라(A,C동) (1991년식, 84.12㎡): 2025년 12월 12일 거래가 178,000,000원. (평당 약 6,994,106원)

본건 건물 정보:

건물면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

토지면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

건축년도: 2016년 (사용승인 기준)

감정가: 165,800,000원 (면적 대비 약 평당 23,000,000원)

시세 분석 요약:

본건의 전용면적(23.85㎡)은 제공된 매매 사례 중 I'MHOME(17.59㎡)보다 크고, 휴림빌(44.37㎡)보다는 작습니다.

건축년도가 비슷한 휴림빌(2016년식, 44.37㎡)의 거래가 155,000,000원으로, 평당 약 1155만원 수준이었습니다.

본건의 감정가(165,800,000원)는 면적(7.21평) 대비 평당 약 2300만원으로, 제시된 주변 시세(평당 700만~1350만원)보다 높은 편입니다. 이는 본건의 정확한 위치(수원시청역 인근, 중심상업지역 등) 프리미엄이 반영되었거나, 2025년 말 거래 시점과 현재 시점 간의 시세 변동이 있을 수 있습니다.

주변 지역의 중심상업지역, 역세권 프리미엄을 고려할 때, 인근 오피스텔/도시형생활주택의 전용면적 20~30㎡대 실거래가격을 1억 3천만원 ~ 1억 8천만원 선으로 추정해 볼 수 있습니다.

감정가 1억 6,580만원은 해당 범위의 상단에 위치합니다.

1.5. 생활정보

주변 교통: 수인분당선 "수원시청역" 도보 이용 가능 거리, 다수의 버스 노선 운행. 차량 진출입 용이.

주변 편의시설: 수원시청, CGV, 롯데백화점, 각종 상업시설 및 근린생활시설 밀집 지역.

혐오시설: (검색 결과, 본건 소재지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.)

1.6. 잠재적 리스크

건물 층수 표기 차이: 건축물대장상 표제부의 총 층수(6층)와 일반건축물현황(8층) 간의 차이가 존재할 수 있습니다. (정확한 확인 필요)

임대관계 미상: 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 시 임차인과의 관계에 따른 추가적인 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 임차인의 대항력은 없음.)

감정가 대비 시세: 제시된 주변 시세 정보 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 경매 진행 시 유찰될 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시청역 인근 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2016년 건축된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 건물 자체의 구조 및 설비도 양호한 편입니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되어 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 제시된 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 임대관계가 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

초역세권 입지: 수원시청역 도보 이용 가능한 역세권으로 유동인구 및 임대수요 풍부.

편리한 생활환경: 수원시청, 백화점, CGV 등 상업 및 행정시설 인접.

비교적 신축 건물: 2016년식 건물로 하자 발생 가능성이 낮음.

대항력 없는 임차인: 명도 리스크 최소화.

소형 면적: 1인 가구 및 소형 임대 사업에 적합.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 165,800,000원

토지/건물 면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 면적 대비 평당 가격이 주변 유사 물건 시세보다 높은 편입니다.

인근 오피스텔/도시형생활주택의 전용면적 20~30㎡대 실거래가격을 1억 3천만원 ~ 1억 8천만원 선으로 추정해 볼 때, 현재 감정가 1억 6,580만원은 해당 범위의 상단에 위치합니다.

잠재적 리스크(감정가 대비 시세, 임대관계 미상)와 주변 시세 분석을 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성이 높으면서도 합리적인 수익률을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

주변 유사 면적의 최고 거래가(1.55억원)와 감정가(1.66억)를 고려할 때, 낙찰가율 80~90% 수준에서 접근한다고 가정하면 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 150,000,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 시세 분석에 기반한 것이므로, 실제 현장 조사, 권리 분석 재확인, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.