나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [5] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

2024타경13042 (5)

1.2. 소재지

경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14, 3층 302호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

202,200,000원

1.5. 면적 정보

1.5. 1. 토지 면적

14. 82㎡ (약 4.48평)

토지지분: 14.82㎡ (약 4.48평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 2. 건물 면적

26. 58㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.58㎡ (약 8.04평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보

1.10. 주의사항

(별도 기재 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다. 차량 진출입 또한 가능합니다.

2.3. 인접 도로 상태

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 건축물 정보

3.1. 건축 개요

2016년 8월 31일 건축허가, 2016년 9월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 3층 302호입니다. 주요 용도는 도시형생활주택 및 업무시설입니다.

3.2. 전용 면적

26. 58㎡ (약 8.04평)

3.3. 총 면적

건축물 연면적: 997.42㎡ (약 301.71평)

건물 전체 대지 면적: 437.5㎡ (약 132.35평)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (하나은행, 2017-05-08)

4.2. 주요 권리 내역

본건에는 하나은행 근저당권 외 다수의 가압류 및 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 상기 말소기준권리인 근저당에 의해 모두 말소될 예정입니다.

4.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (명시된 지상권 없음)

4.4. 임차인 현황

임차인: 양현철

보증금: 164,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-06-04

확정일자: 2022-05-06

배당신고일자: 2024-12-31

대항력: 없음

비고: 1차, 2차 보증금 증액분 포함

4.4. 1. 양현철 (1차 보증금 증액분)

해당 내역은 위 4.4. 임차인 현황에 포함되어 있습니다.

4.4. 2. 양현철 (2차 보증금 증액분)

해당 내역은 위 4.4. 임차인 현황에 포함되어 있습니다.

4.4. 3. 인수 보증금 합계

0원

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본건은 수원시청역 인근으로 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설이 혼재하는 상업 및 주거 복합지역에 위치하고 있습니다. 인근에 수원시청이 소재하여 관련 업무 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 생활 편의 시설

수인분당선 수원시청역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

수인분당선 수원시청역 북서측 인근에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재합니다. 인근에서 특별한 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지이용계획상 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 관련 위험

등기부상 권리 관계는 복잡하나, 임의경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보 물건으로 추가적인 권리관계 변동 가능성에 대한 세심한 검토가 필요합니다.

6.3. 임차인 관련 위험

임차인 양현철은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 그러나 임대차 계약 관계 및 배당 요구 내용을 최종적으로 확인하여 예상치 못한 추가 부담이 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 다양한 권리 관계가 등기부상 존재하나, 말소 예정으로 권리상 인수에 따른 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 감정가 202,200,000원에 비해 최근 주변 시세 비교 시 26.58㎡(약 8평) 기준 90,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 파악되어 감정가와의 괴리가 있습니다. 이러한 시세 차이 발생 원인에 대한 추가적인 현장 조사 및 면밀한 시세 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 도보 이용 가능한 초역세권 입지.

* 2016년 준공으로 비교적 신축 건물에 속함.

* 수인분당선 및 다수 버스 노선 이용 편리.

* 말소 예정 권리가 많아 권리 인수 부담 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 202,200,000원

최근 유사 면적 및 연식 주택의 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 약 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되므로, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시점에서의 낙찰 가능성 및 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 투자 결정 시에는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인과 주변 시세에 대한 추가적인 면밀한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.