나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [10] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (10)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 4층 401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 171,400,000원

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지 지분: 12.29㎡

건물면적: 22.05㎡ (약 6.67평)

건물 지분: 22.055㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 지하철 수인분당선 "수원시청역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2017-05-08, 18억 6천만원)보다 늦게 설정된 권리들은 본 매각으로 모두 소멸됩니다.

등기부 상 임의경매 개시 결정(하나은행, 2024-12-03)이 있으며, 가압류 및 압류 등 다수의 권리들이 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

채무총액은 약 25억 1천 3백만원으로 감정가를 초과합니다.

임차인 현황:

김소연 (김 )

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-12

확정일자: 2022-04-19

대항력: 없음

본건 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 매각으로 임차권은 소멸됩니다. 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본건은 수원시청역 역세권에 위치하여 주거 및 상업시설이 혼합된 지역에 속합니다. 주변에 다양한 편의시설과 업무시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 수원시청역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 외부 진출입도 용이합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 수원시청 관련 시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 도시형생활주택 및 오피스텔 등이 밀집한 주거 및 상업 복합 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무총액: 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 유동화 물건이라는 점은 거래 구조가 복잡할 수 있음을 시사하며, 공동담보로 묶인 다른 물건들의 상황도 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인의 특이사항: 임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있는 점은 특이사항으로, 정확한 임대차 계약 내용을 확인하거나 배당 현황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 다만, 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통망과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 연식(2016년 준공)도 비교적 최신이며, 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합합니다. 권리 관계상 매수인이 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 높은 채무총액과 유동화 물건이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시청역 인근 핵심 상업 및 행정지구에 위치하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 최신 건축물: 2016년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 관리가 용이합니다.

* 향후 가치 상승 기대: 수원시청 주변 개발 및 지역 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 171,400,000원입니다. 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적대(17.59㎡)의 'I'MHOME'은 2025년 12월 24일에 72,000,000원에 거래되었습니다. 이 시세 데이터를 기준으로 본건(22.05㎡)의 예상 시세는 약 90,000,000원 내외로 추정됩니다.

다만, 감정가와 최근 매매 사례 간 시세 차이가 큰 점을 고려해야 합니다. 높은 감정가 대비 낮은 실제 거래가 추이는 본건의 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 분석을 요구합니다.

본건의 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적인 접근으로 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. (이 범위는 제시된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 시세 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.