나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [4] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (4)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14, 3층 301호

용도: 도시형생활주택 (오피스텔)

감정가: 167,800,000원

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지지분: 12.29㎡ (약 3.72평)

건물면적: 22.05㎡ (약 6.67평)

건물지분: 22.055㎡ (약 6.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, "수원시청역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 수인분당선 "수원시청역"과 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물의 구조:

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 대리석 타일 및 석재 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

토지의 형상 및 인접 도로상태:

토지는 정방형 평지로서 도시형생활주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2017년 5월 8일 접수된 하나은행의 근저당권(채권최고액 1,860,000,000원)입니다.

기타 등기사항:

소유권 보존, 소유권 이전, 하나은행 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 주택도시보증공사 가압류, 신한은행 가압류, 수원시 압류, 서울특별시 압류, 수원세무서장 압류, 동수원세무서장 압류 등이 등기되어 있으며, 본 매각으로 대부분 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-16

* 확정일자: 2020-11-18

* 배당신고일자: 2024-12-12

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 그러나 배당 여부 및 금액은 법원 배당표에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액:

약 2,639,480,943원

매각으로 소멸되는 권리:

본 매각으로 인해 을1(하나은행 근저당), 을2(주택임차권), 갑3(하나은행 임의경매), 갑4(주택도시보증공사 가압류), 갑5(신한은행 가압류), 갑6(수원시 압류), 갑7(서울특별시 압류), 갑8(수원세무서장 압류), 갑9(동수원세무서장 압류) 등 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (을2 주택임차권도 말소 대상입니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

현재 등기부상 확인되는 바로는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

인수 보증금 합계:

0원

1.3. 상권분석

주변 상권:

본건은 수원시청역 인근으로, 주변에 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 함께 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 기능이 활발한 지역입니다. 시청 등 공공기관이 인근에 위치하여 유동인구가 풍부한 편입니다.

주변 시설:

수원시청, 경찰서 등 공공기관 접근성이 좋으며, 대형마트, 백화점, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

수원시청역을 중심으로 상업시설이 발달하여 쇼핑, 외식, 문화생활을 즐기기에 편리합니다.

건물 설비:

본 건물은 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등 현대적인 주거 및 업무 시설로서 필수적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보:

유동화물건 및 공동담보로 묶여 있다는 점은 경매 진행 과정이나 낙찰 후의 권리 관계에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 추가적인 법률 및 금융 검토가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한:

본건은 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한 사항이 따를 수 있습니다.

임차인 보증금:

임차인 이 의 보증금 1억 2,600만원은 본건 건물 면적 대비 상당히 큰 금액입니다. 대항력은 없으나, 임차인이 배당을 받지 못할 경우 법적 분쟁의 소지가 없는지 마지막까지 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시청역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 투자 및 실거주 가치가 있는 물건입니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성과 감정가 대비 현저히 낮은 유사 면적 실거래가 데이터는 신중한 접근을 요구합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인의 보증금 규모는 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지:

수원시청역 도보권 내 위치로 탁월한 교통 편의성과 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

소형 면적:

1~2인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용 가능한 컴팩트한 면적입니다.

개발 잠재력:

중심상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 167,800,000원이나, 제공된 주변 유사 면적의 최근 실거래 사례(예: 17.59㎡, 7,200만원)를 고려할 때, 본건(22.05㎡)의 시장 가치는 약 90,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가와 시장 시세 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 투자자는 이 점을 면밀히 검토해야 합니다.

유동화 및 공동담보 물건의 특수성을 고려하고, 임차인 관련 불확실성을 감안하더라도, 낙찰 후 수익성을 확보하기 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 110,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 단, 현장 조사 및 추가적인 시세 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.