나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [2] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 270,400,000원

토지면적: 26.36㎡ (약 7.97평)

토지지분: 26.36㎡ (약 7.97평)

건물면적: 47.25㎡ (약 14.29평)

건물지분: 47.25㎡ (약 14.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 8층 건물 중 5층 (202호)

이용상태: 오피스텔 및 도시형생활주택

사용승인일: 2017년 04월 24일

공부와의 차이: 없음

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 수인분당선 "수원시청역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

건물은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 정방형 평지로서 도시형생활주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 권리분석

말소기준권리: 2017년 05월 08일자 하나은행 근저당권 (채권최고액 1,860,000,000원)

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리: 없음

등기부채권 총액: 2,513,480,943원

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박창혁

보증금: 168,000,000원 (1차 보증금 증액분 8,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2019년 12월 02일

확정일자: 2019년 10월 21일

배당신고일자: 2024년 12월 27일

대항력: 없음

비고: 위 임차인은 말소기준권리보다 늦은 전입일자를 가지고 있으며, 확정일자를 받았으나 배당신고 후에도 배당받지 못하는 경우를 제외하고는 대항력이 없습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용현황

본건이 소재한 수원시 팔달구 인계동은 수원시청을 중심으로 행정, 상업, 업무 기능이 집중된 핵심 지역입니다.

주변에 다수의 오피스텔, 도시형생활주택, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

수인분당선 수원시청역을 중심으로 상권이 발달하여 유동인구가 많으며, 다양한 상업시설과 편의시설 이용이 용이합니다.

수원시청, 법원 등 공공기관이 인접하여 관련 종사자의 임대 수요도 기대할 수 있습니다.

별도의 혐오시설은 현재 파악되지 않으며, 전반적으로 쾌적한 도시 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육

* 대중교통: 수인분당선 수원시청역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

* 편의시설: CGV, 롯데백화점, NC백화점, AK플라자 등 대형 쇼핑몰 및 마트, 병원, 은행, 식당가 등 이용 편리

* 교육시설: 수원초등학교, 수원중학교, 수원고등학교 등 인근에 위치

* 주요시설: 수원시청, 경기도청, 수원세무서, 수원지방법원 등 행정기관 밀집

5.2. 건축물 설비

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

본건은 임의경매로 채권자(하나은행)의 신청에 의해 진행되었으며, 다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있으나 모두 말소 대상입니다.

말소기준권리보다 후순위로 인수되는 권리는 없습니다.

6.2. 임대차 관계

임차인 박창혁 씨의 경우 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 명도 관련 법적 절차 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 관계가 미상으로 되어 있으나, 등기부상 임차인 현황이 파악되었으므로 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 상태

2017년에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하지만, 내부 마감재의 노후화 및 하자 발생 가능성은 존재합니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 건물 상태를 상세히 점검하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 인근 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 입지 조건이 매우 뛰어납니다.

건물 역시 비교적 신축이며, 도시형생활주택 및 업무시설 용도로 활용 가능하여 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 있으나 모두 말소되는 사항으로 명도를 제외하면 특별히 인수할 부담은 없습니다.

전반적인 시장 분석 결과, 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 초역세권, 수원시 중심 상업 및 행정 타운 인접

* 풍부한 배후 수요: 다수의 오피스텔, 아파트 단지 및 상업시설 밀집 지역

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용 최적

* 수익형 부동산 가치: 오피스텔 및 도시형생활주택 용도로 임대 수익 기대

* 말소 조건: 등기상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 270,400,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건의 건물 면적(약 14.29평) 기준 평당 1900만원~2100만원 수준의 거래 시세가 형성되어 있습니다.

감정가가 현재 시세보다 약간 낮은 수준으로 평가되어 있어, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

인수 보증금이 없다는 점과 우수한 입지 조건을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 275,000,000원으로 제안합니다.

다만, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사 결과와 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.