나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [3] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (3)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14, 2층 203호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5, 2층 203호)

용도: 오피스텔 및 도시형생활주택, 업무시설

건물 총 층수: 8층 건물 중 2층

감정가: 397,300,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

3. 면적 정보

토지 면적: 43.97㎡ (약 13.30평)

건물 전용 면적: 78.89㎡ (약 23.86평)

토지 지분: 43.97㎡

건물 지분: 78.885㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

4. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통망

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 수인분당선 "수원시청역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건 부동산에는 소유권 보존 및 이전, 하나은행 근저당권, 김나연 주택임차권 및 전세권 설정, 하나은행 임의경매 개시결정, 주택도시보증공사 및 신한은행 가압류, 수원시, 서울특별시, 수원세무서장, 동수원세무서장 압류 등 다수의 권리 및 제한사항이 등기되어 있었습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 5월 8일 접수된 하나은행의 근저당권입니다.

3.3. 임차인 분석 (김나연)

해당 물건에는 김나연이라는 임차인이 존재합니다.

3.3. 1. 보증금 및 차임

보증금 90,000,000원, 차임 950,000원입니다.

3.3. 2. 대항력 및 인수 여부

김나연 임차인은 2022년 10월 21일 전입하였으며, 확정일자는 2022년 9월 7일입니다. 그러나 등기부 요약 및 권리분석 결과, 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 기타 권리사항

본 경매물건은 유동화물건 및 공동담보로 진행되는 특성이 있습니다.

등기부 요약상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 특별히 명시되어 있지 않습니다.

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 2,703,480,943원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 인계동은 수원시청이 위치한 행정의 중심지이며, 인근 수원시청역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 수원시청역 역세권 가치

수인분당선 수원시청역을 이용한 도심 접근성이 뛰어나며, 역세권을 중심으로 형성된 상권은 주거 및 투자 가치를 높이는 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

수원시청, 행정복지센터 등 관공서와 더불어 병원, 은행, 백화점, 마트, 식당가 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 및 도시형생활주택이 혼재하는 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대 관계

본건 물건의 정확한 임대 관계는 미상으로, 명도 시 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 유동화물건 및 공동담보 특이사항

유동화물건 및 공동담보로 진행되는 경매 물건은 일반 경매 물건과 달리 복잡한 권리 관계나 특수한 절차를 수반할 수 있으므로, 투자 시 이에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

6.3. 법적 제한 및 규제

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 여러 법적 제한 및 규제를 받습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

수원시청역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통, 행정, 상업 시설 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 도시형생활주택 및 업무시설로 복합 용도 활용이 가능합니다.

7.2. 시장 동향

수원시 팔달구 인계동 지역은 지속적인 도시 개발과 함께 주거 및 상업 시설에 대한 수요가 꾸준한 곳입니다. 특히 수원시청역 역세권은 지역 내에서도 핵심 입지로 평가받으며, 오피스텔 및 소형 주택에 대한 임대 수요가 높습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

수원시청역과의 근접성은 최대의 투자 포인트로, 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 인프라는 임대 수익률 및 향후 시세 상승 가능성을 높입니다.

8.2. 가격 메리트 (잠재적)

감정가가 397,300,000원으로 책정되었으며, 유사 물건의 시세가 370,000,000원에서 410,000,000원 수준으로 파악됩니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하면, 감정가 이하 또는 적정 시세 수준에서 낙찰받을 경우 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (매매/임대)

최근 유사 면적(70-80㎡)의 오피스텔 매매 시세는 약 3억 7천만 원에서 4억 1천만 원 수준입니다. 임대 시세는 보증금 1천만 원, 월세 90만 원에서 110만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 397,300,000원이며, 현재 시장가와 유사한 수준입니다. 대항력 있는 임차인이 없고 인수할 권리가 없으므로, 시세 대비 저평가된 물건을 찾는다면 감정가 이하에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 360,000,000원 ~ 390,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 주의사항: 상기 정보는 제공된 자료와 일부 외부 검색 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 특히 임차인 정보 및 권리관계, 물건의 하자 여부 등은 반드시 현장 조사 및 등기부등본, 건축물대장, 관련 법령을 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.