나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13042 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 "수원시청역") 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 501호 외 23개호로서
외벽 : 대리석타일 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 및 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "도시형생활주택 및 업무시설" 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경13042 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 2층201호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 2층 201호

* 용도: 오피스텔 및 도시형생활주택

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 415,300,000 원

* 토지 면적: 43.97㎡ (약 13.30평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 78.89㎡ (약 23.86평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 지하철 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행 중인 버스 정류장이 인접해 있습니다.

2.3. 도로 상황

* 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다.

* 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2017년 5월 8일 접수된 하나은행의 근저당권(채권최고액 1,860,000,000원)입니다.

* 이보다 늦게 접수된 모든 후순위 권리(소유권이전, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 2,513,480,943원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 179,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-15

* 확정일자: 2023-11-21

* 배당신고일자: 2025-01-02

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 결론

* 본 물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 수원시청역을 중심으로 형성된 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변에 행정기관(수원시청), 금융기관, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다.

4.2. 업종 분포

* 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설이 혼재되어 있어 관련 업종의 입지가 용이합니다.

4.3. 시세 동향

* 수원시청역 인근 오피스텔은 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 바탕으로 꾸준한 수요를 보이고 있습니다.

* 본건과 유사한 면적대의 오피스텔 매매 시세는 대략 3억 8천만 원에서 4억 3천만 원 범위로 형성되어 있습니다.

* 건물 준공 연도가 2017년으로 비교적 신축에 속하여 현재 시장에서도 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 수원시청 및 주변 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

* 다양한 음식점, 쇼핑 시설, 병원 등이 밀집해 있습니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경도 양호합니다.

5.3. 공공시설

* 수원시청이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 리스크

* 등기부 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하지만, 이는 일반적인 경매 과정에서의 채권액이며 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다.

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 미미하게 존재합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 위험은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 현재까지 조사된 바로는 본 물건 인근에 심각한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 발견되지 않았습니다.

* 다만, 중심상업지역 내 오피스텔의 특성상 소음이나 통행량 등 도시 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 수원시청역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다.

* 부동산 임의경매로 진행되며, 권리 분석 결과 낙찰자가 인수할 권리(임차인 보증금 포함)는 없는 것으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 높은 채권 총액이 존재하나, 이는 경매 절차상의 수치이며 권리 인수와는 무관합니다.

* 지역 상권의 활성화와 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 초역세권, 중심상업지역 내 위치

* 깨끗한 권리관계: 낙찰 후 인수 부담 없는 권리 (임차인 포함)

* 활발한 배후 수요: 시청, 관공서, 상업시설 밀집 지역

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 현재 시장 경쟁력 보유

* 안정적인 임대 수익 기대: 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 예상

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건의 감정가는 415,300,000원입니다.

* 주변 유사 오피스텔의 최근 거래 시세를 조사한 결과, 본건의 면적(전용 약 23.86평)을 고려할 때 3억 8천만 원에서 4억 3천만 원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

* 낙찰 시 명도 비용, 수리비, 취득세, 법무 비용 등 부대 비용을 고려해야 합니다.

* 인수할 보증금이 없는 임차인의 경우, 명도 협의가 원만하게 이루어진다면 명도에 드는 시간과 비용을 절감할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 현재 시세 범위 하단부인 3억 9천만 원을 기준으로, 급매물 시세 및 경매 참여 경쟁률을 고려하여 최적의 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 유동화물건 및 공동담보물건이라는 특성상, 보수적으로 접근하여 감정가 대비 90% 수준인 약 3억 7천만 원에서 100% 수준인 4억 1천 5백만 원 사이에서 경쟁이 예상됩니다.

* 수익률과 투자 목표를 고려하여, 3억 8천만 원 ~ 4억 1천만 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 시장 상황과 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.