나이스옥션 법원경매 수원 2024타경60529 [1] 경기도 화성시 황계동 178-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2024.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 황계동 소재 "점말마을" 내에 위치하며 부근은 순수농촌지대로서 인근 으로 단독주택, 소규모 공장 및 창고. 근린생활시설, 농경지, 임야등이 소재하며 제반 주위 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 로폭 약 3-4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전 제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(폭발물관련:1km)(공군제10전투비 행단)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역(2021-12-29)<군용 비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,도시재생 활성화 계획이 수립된 도시 재생 활성화 지역(황계지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

적연와조 평스라브지붕 단층건 주택으로서, (사용승인일 : 1994.10.21) 외 벽 : 징크판넬 마감. 내 벽 : 벽지도배 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시창임.

이용상태

주택으로 이용중임.(후면 "건물개황도 및 사진"참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수 및 난방설비 무난시됨.

부합물 및 종물

후면 "건물개황도 및 사진" 참고

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 창고 6㎡, 연와조 슬래브지붕 단층 창고 46.5㎡) 포함
2. 감정평가서상 목록 1. 건물 옥탑에 태양광설비 1식이 소재하나 소유관계 불분명하므로 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경60529 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사베스트투어

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 황계동 178-9

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 236,116,620원

토지면적: 233.00㎡ (약 70.5평)

건물면적: 93.51㎡ (약 28.3평)

건물 사용승인일: 1994.10.21

건물 제시외면적: 52.50㎡ (판넬조 창고 6㎡, 연와조 창고 46.5㎡ 포함 매각)

제시외 건물 중 태양광 설비는 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 황계동 "점말마을" 내에 위치하며, 주변은 순수 농촌지대로서 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북서측으로 로폭 약 3-4미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전 제5구역, 제한보호구역(폭발물 관련 1km), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시재생 활성화 지역(황계지구), 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (2022-07-14, 수원지구원예농업협동조합, 82,800,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 1명이 존재합니다.

* 임차인: SUKKHUNTHODSUPHAPHON (전입일자 2004-09-22, 대항력 있음)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제로는 별도의 약정이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 임대차 관계에 대한 추가적인 확인 및 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 을3 근저당권을 포함하여, 위 본건에 등기된 대부분의 권리(소유권 이전, 가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 총 채권액 (말소기준권리 포함)

토지 등기부채권 총액: 159,114,240원

건물 등기부채권 총액: 82,800,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 순수 농촌 지역에 위치하고 있으며, 인근에는 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 분포하고 있습니다. 근린생활시설이 일부 소재하나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 편입니다.

4.2. 개발 가능성

본건 소재지가 도시재생 활성화 지역(황계지구)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근은 원활하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 일부 존재하나, 대형마트, 병원 등 주요 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 시설

"화성시 황계동 178-9" 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역의 특성을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 직접적인 인수 부담은 없으나, 실제 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

건물 면적 외에 판넬조 창고 6㎡와 연와조 창고 46.5㎡가 포함되어 매각되나, 실제 이용 상태 및 건축물대장과의 일치 여부, 철거 가능성 등을 사전에 확인해야 합니다.

6.3. 태양광 설비

건물 옥탑에 소재하는 태양광 설비 1식은 소유 관계가 불분명하여 매각에서 제외되었으므로, 낙찰 후 별도의 소유권 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

자연녹지지역, 비행안전구역, 소음대책구역 등 각종 법규에 의한 개발 및 이용 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 증축 등 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 황계동 소재 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 비록 건물 연식은 있으나, 제시외 건물(창고)이 포함되어 있고, 도시재생 활성화 지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 0원이라는 점에서 낙찰 후 권리 인수 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 그러나 토지이용계획상 다양한 제한 사항과 제시외 건물의 실제 현황 파악 등은 추가적인 현장 조사가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 도시재생 활성화 지역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보 가능.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 인수 부담 없음.

* 농촌 지역 특성상 상대적으로 저렴한 감정가 대비 토지 면적 확보.

9. 예상 입찰가

본건은 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 제공되지 않아 직접적인 시세 조사가 어려운 상황입니다. 따라서, 제공된 감정가 및 일반적인 경매 낙찰가율을 기준으로 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 감정가: 236,116,620원

* 토지면적: 233.00㎡ (약 70.5평)

* 건물면적: 93.51㎡ (약 28.3평)

* 제시외 건물 면적: 52.50㎡ (약 15.9평)

현재 본 건은 첫 번째 경매 진행 건으로 보입니다. 일반적으로 경매 초반에는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려하는 경우가 많습니다. 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 0원이므로 실질적인 인수 부담은 적다고 판단됩니다. 그러나 제시외 건물의 처리 문제, 토지이용계획상 제한 사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 165,281,634원 ~ 188,893,296원 (감정가의 약 70% ~ 80%)

이 금액은 주변 실거래가, 임대 현황, 현장 답사 결과, 향후 개발 가능성 및 공시지가 변동 등 보다 상세한 시장 조사를 거쳐 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.