나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100441 [1] 경기도 수원시 장안구 영화동 408-3 그랜드샤인 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 "수성고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남정유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건 등기사항전부증명서상의 전유면적에는 다락부분, 발코니 확장부분의 면적이 포함되어 있지 아니하나, 건축물대장 도면상 다락이 존재하고 발코니 확장부분이 표시되어 있어 이를 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인 등 폐문부재로 내부 확인이 불가능하였으며, 등기사항전부증명서상의 전유면적에는 다락부분, 발코니 확장부분의 면적이 포함되어 있지 아니하나, 건축물대장 도면상 다락이 존재하고 발코니 확장부분이 표시되어 있어 이를 감안하여 평가하였으니 경매 진행 및 낙찰시 재확인 바랍니다.

물건 비고

1. 주택도시보증공사(양도전:임차인 한형열)로부터 2026.05.04.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
2. 부동산등기사항증명서상의 전유부분 면적에는 포함되어있지 않으나 건축물대장의 도면상 다락 및 발코니 확장부분이 표시되어있으므로 이를 감안하여 감정평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경100441 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 영화동 408-3, 그랜드샤인 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 197,000,000원

토지 면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

건물 면적: 25.09㎡ (약 7.59평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 영화동에 소재하며, "수성고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(남정유치원, 다현유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 7일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(채권금액 202,000,000원)입니다. 이보다 늦게 접수된 압류(금천세무서장)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기사항증명서상 을4 순위 주택임차권(채권자: 한형열, 임차금액: 202,000,000원, 전입일: 2021.11.12, 확정일: 2021.10.07)은 말소기준권리인 강제경매와 동일 접수일자로 등록되어 있으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

다만, 물건명세서상 주택도시보증공사(양도 전 임차인: 한형열)로부터 2026년 5월 4일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출된 점은 중요한 사항입니다. 이는 해당 임차인(한형열/HUG)의 보증금 202,000,000원에 대해 매수인이 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황에 따르면 다음 두 명의 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 송경훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-06

대항력: 있음

비고: 본건의 말소기준권리(2023.09.07)보다 늦은 2024년 2월 6일에 전입하였으나, '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다. 보증금 및 차임이 0원이므로 실질적인 재정적 부담은 없을 것으로 보이나, '대항력 있음' 표기로 인해 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(한형열)

보증금: 202,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-12

확정일자: 2021-10-07

배당신고일자: 2023-09-07

대항력: 없음

비고: 앞서 언급된 HUG의 확약서에 따라 본 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 영화동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 인근에는 학교(수성고등학교, 유치원 등)가 위치해 있어 주거 환경으로는 나쁘지 않은 편입니다. 현재 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다. 2026년 6월 23일, 2024년에 신축된 48.04㎡ 면적의 다세대 주택이 293,000,000원에 거래되었으며, 2026년 6월 15일에는 2021년에 신축된 53.86㎡ 면적의 다세대 주택이 254,000,000원에 거래되었습니다. 1993년에 신축된 51.31㎡ 면적의 빌라는 2026년 6월 6일 130,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 이는 본건과 면적 차이가 있으나, 지역 내 시세 형성 단서를 제공합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설(마트, 병원 등) 및 혐오시설 여부는 추가적인 현장 조사나 상세 지도 검색을 통해 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 송경훈의 대항력: 보증금 및 차임이 0원이지만 '대항력 있음'으로 기재된 임차인 송경훈의 존재는 잠재적 리스크 요인입니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 내부 확인의 어려움을 시사합니다.

* 등기부상 면적과 건축물대장 도면상 면적의 차이: 부동산등기사항증명서상 전유 부분 면적에는 포함되지 않은 다락 및 발코니 확장 부분이 건축물대장 도면상 표시되어 있으며, 이는 감정평가에 반영되었습니다. 낙찰 후 관련 법규 준수 여부 및 명확한 면적 확인이 필요할 수 있습니다.

* HUG 확약서의 명확한 이해: HUG의 확약서 내용("대항력 포기", "우선변제권만 주장")을 매수인이 정확히 이해하고 있어야 보증금 인수 관련 혼란을 방지할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 영화동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 속합니다. 건축 연도가 2017-2018년으로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 197,000,000원입니다. 권리상으로는 HUG의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, '대항력 있음'으로 기재된 임차인 송경훈의 존재와 등기부상 면적 외의 확장 부분은 추가적인 확인과 주의가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 보증금 인수 부담 없음: HUG의 확약으로 인해 임차 보증금 202,000,000원을 인수할 필요가 없어, 실질적인 인수가는 낮아집니다.

* 비교적 신축 건물: 2017-2018년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 발코니 확장 및 다락 부분: 건축물대장에 표시된 발코니 확장 및 다락 부분은 실제 사용 면적을 증가시켜 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 197,000,000원을 기준으로, 인수해야 할 보증금이 0원인 점을 고려할 때, 잠재적 리스크(임차인 송경훈의 대항력 등)를 감안하여 감정가의 80~90% 수준에서 접근하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 160,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다. 신중한 접근을 위해 170,000,000원을 주요 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.