나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55992 [2] 경기도 수원시 권선구 구운동 921-11 라온지오피스텔 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 ""서수원 버스터미널"" 남동측 인근에 위치하며
주위로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 관공서등이 소재
하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지하5층-15층 건 중 1층 107호,108호로서,

외 벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임.
내 벽 : 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 및 강화유리창호 임.

이용상태

기호(1,2)
공부상 휴게음식점이나 현황 ""사무실""로 이용중임.(후면 ""사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 30미터 내외, 서측으로 로폭 약10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제2구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획
법>

기호(2)
도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제2구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

공부상 휴게음식점이나 현황상 사무실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55992 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 구운동 921-11 라온지오피스텔 1층108호

용도: 근린상가 (건축물대장상 주요 용도: 업무시설, 기타 용도: 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 430,000,000원

토지면적: 6.63㎡ (약 2.01평)

토지 지분: 6.63㎡ (약 2.01평)

건물면적: 24.94㎡ (약 7.55평)

건물 지분: 24.94㎡ (약 7.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부안수산업협동조합

1.2. 건물 정보

건축물명: 라온지오피스텔

준공일자: 2019년 12월 31일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 5층, 지상 15층 (본건 1층 108호)

총 세대수: 136세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 "서수원 버스터미널" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서수원 버스터미널이 인접해 있어 광역 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건은 남측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 근저당권 (부안수산업협동조합, 2020.01.30 접수, 채권액 977,520,000원) - 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 말소 예정 권리

본건 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이거나 말소 예정인 다수의 권리가 존재합니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020.01.30)

* 갑3: 2번 신영호 지분압류 (2021.09.01)

* 갑4: 2번 신용주 지분압류 (2022.01.26)

* 갑7: 2번 신용주 지분압류 (2022.03.22)

* 갑9: 2번 신영호 지분압류 (2023.06.23)

* 갑11: 2번 신용주 지분압류 (2024.05.10)

* 갑12: 2번 신영호 지분압류 (2024.05.10)

* 갑13: 2번 신영호 지분압류 (2024.10.15)

* 갑14: 임의경매 (부안수산업협동조합, 2025.05.14)

* 갑15: 2번 신용주 지분압류 (2026.02.26)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: (주)명가 (대표: 김민용)

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-01

* 대항력: 없음

(주)명가는 보증금이 0원이며 대항력이 없어 본 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 월 50만원의 차임은 명도 협의 시 고려될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 구운동 일대는 서수원 버스터미널 인근으로, 이마트, 농협 하나로마트 등 생활 편의시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 또한, 신분당선 구운역(예정)과 인접하여 향후 교통 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다. 서수원 개발 사업과 함께 상권이 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 접근성

서수원 버스터미널과 인근 도로망을 통해 차량 및 대중교통 접근성이 우수하며, 이는 지역 내 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서수원 버스터미널, 다수의 근린생활시설, 마트 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 녹지 환경

인근에 학교가 소재하며, 공원이 조성되어 있어 교육 및 여가 활동을 위한 환경이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 이용 차이

공부상 용도는 휴게음식점으로 등록되어 있으나, 현재는 사무실로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 용도 변경 또는 사용에 있어 행정적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 인접 여부

제공된 정보 및 추가 조사 결과, 본건 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 소각장, 공동묘지, 정신병원 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역에 대한 종합적인 환경 조사는 필요합니다.

6.3. 과도한 감정가

건물면적 24.94㎡ 대비 감정가 430,000,000원은 평당 가격으로 환산 시 매우 높은 수준입니다(약 17,241,379원/㎡). 이는 일반적인 상가 또는 오피스텔의 시세와 비교하여 과도한 감정가일 가능성을 시사합니다. 따라서, 실질적인 시장 가치에 대한 면밀한 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서수원 버스터미널 인근에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 배후 주거 단지 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 현재 공부상 용도와 현황 이용 상이점은 있으나, 건축물 용도가 업무시설 및 근린생활시설로도 허용 가능하여 활용에 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.

권리관계가 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리인 근저당권 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 임차인(주)명가는 대항력이 없어 명도 대상이며, 보증금이 없는 점은 명도 과정에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

다만, 면적 대비 감정가가 매우 높게 책정된 점은 본건 투자의 가장 큰 리스크 요인으로, 반드시 주변 시세 및 유사 물건의 실거래가를 철저히 조사하여 적정 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서수원 버스터미널 인근으로 교통 및 상업 시설 접근성이 탁월합니다.

* 안정적인 권리관계: 인수되는 권리가 없어 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

* 다용도 활용 가능성: 공부상 휴게음식점 외에 업무시설, 근린생활시설 등으로 활용 가능성이 열려 있습니다.

* 잠재적 시세차익: 높은 감정가에도 불구하고, 시장 가치 재평가를 통해 적정 입찰가를 산정할 경우 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 430,000,000원

본건은 면적 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세, 실거래가, 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 낙찰 가능한 적정 가격을 산정해야 합니다. 감정가 이상으로 입찰하더라도, 과도한 가격으로 인한 수익성 악화를 방지하기 위해 보수적인 접근이 요구됩니다. 투자자가 직접적인 시장 조사를 통해 본건의 실질 가치를 판단하고, 이를 바탕으로 보증금을 제외한 인수 금액을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.