나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경54037 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 130-15 대성팰리스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2022.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선(군자역, 아차산역), 6호
선(군자역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 2층 202호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

가스보일러에 의한 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 2필지 일단지의 세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 세로한면에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2022타경54037 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 130-15 대성팰리스 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 376,000,000원

토지면적: 208.20㎡ (약 63평)

토지지분: 28.70㎡ (약 8.7평)

건물면적: 43.90㎡ (약 13.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을위한경매

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, "서울용마초등학교" 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업 복합 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 함께 지하철 5호선(군자역, 아차산역) 및 6호선(군자역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축물 정보에 따르면, 본건은 2012년 6월 22일 사용 승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호이며, 전용면적은 43.90㎡입니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

등기부 현황상 최초 소유권 보존 등기는 2012년 9월 5일에 이루어졌으며, 이후 여러 압류, 증여, 상속 등의 변동을 거쳐 2022년 12월 1일 김만준의 임의경매 개시 결정으로 본 경매가 진행되었습니다.

말소기준권리는 2014년 4월 9일 접수된 국민건강보험공단의 지분 압류이며, 매각으로 인해 위 권리를 포함한 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 김인자 씨가 있으며, 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2012년 11월 12일, 확정일자 2012년 11월 13일로 대항력이 있습니다. 배당신고일자는 2023년 2월 17일입니다.

주요 분석 사항으로, 대항력 있는 임차인 김인자 씨가 보증금 220,000,000원을 보유하고 있어, 낙찰 시 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 높습니다. (본건 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황의 보증금은 인수 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거 기능이 중심이 되는 지역으로, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 역세권(5, 6호선)에 근접해 있어 유동인구 확보 및 상업 활동 잠재력이 있으며, 서울용마초등학교와 인접하여 학생 및 학부모 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5, 6호선 군자역, 아차산역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행됩니다.

교육: 서울용마초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김인자 씨가 220,000,000원의 보증금을 보유하고 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용하여 실질적인 총 투자 비용을 증가시킵니다.

공유물분할 경매: 본 물건이 공유물분할을 목적으로 경매에 나왔다는 점은, 소유권 관계가 다수 이해관계에 얽혀 있음을 시사합니다. 이는 향후 부동산의 이용 또는 처분 과정에서 추가적인 협의나 잠재적 분쟁의 소지를 남길 수 있습니다. (단, 현재 등기부상 소유권은 다수의 상속/증여 등으로 정리되었고, 본 경매는 임의경매로 진행되고 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

경매 절차상 모든 권리는 소멸 예정이나, 대항력 있는 임차인이 보유한 220,000,000원의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

공유물분할 경매라는 특성상, 복잡한 이해관계 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 상승에 따른 투자 수익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 임차인 보증금 인수 비용을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5, 6호선 이용이 편리하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

학군: 서울용마초등학교와 인접하여 가족 단위 실수요자들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

지역 가치: 서울시 내 주요 지역에 위치하여 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 376,000,000원

건물 전용면적: 43.90㎡ (약 13.3평)

주변 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(43.90㎡)을 기준으로 평당 약 2,300만원에서 2,800만원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 산정한 본건의 적정 부동산 자체 가치는 약 306,000,000원에서 370,000,000원 범위로 평가할 수 있습니다.

본 물건의 가장 큰 특이사항은 대항력 있는 임차인 김인자 씨가 보유한 220,000,000원의 보증금입니다. 이 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 실질적인 비용이므로, 총 지출 비용이 부동산의 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 총 실질 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 본 건의 예상 시세 하한선(306,000,000원) 수준에 맞춰지도록 낙찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 이 경우, 낙찰가는 306,000,000원 - 220,000,000원 = 86,000,000원으로 계산됩니다. 그러나 이는 현재 시장 상황 및 경매 절차의 특성을 고려할 때 너무 낮은 금액으로 현실적인 입찰가로 보기 어렵습니다.

따라서, 시세 범위, 임차인 인수 비용, 그리고 감정가를 종합적으로 고려하여, 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

(참고: 상기 금액으로 낙찰 시, 총 실질 부담액은 180,000,000원 + 220,000,000원 = 400,000,000원이 됩니다. 이는 본 건 면적의 예상 시세 범위보다 다소 높은 수준일 수 있으므로, 투자 결정 시 면밀한 추가 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.