나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50289 [1] 서울특별시 송파구 삼전동 50-10 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 ""서울삼전초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위에는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 삼전역(9호선)이 소재하는 등
대중교통 사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일:2003.05.07)
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 다세대주택 1세대(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약4M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 김회훈의 보증금반환채권을 양수 후 집행권원을 얻어 2025. 1. 9. 경매신청을 하였으나 2순위 임차권자 양근훈이 채무자와 선순위 임차권자인 김회훈을 상대로 보증금반환 및 주택임차권등기말소 소송을 제기하여 보증금 반환 및 임차권등기명령 신청 취하 및 그 집행을 해제한다는 취지의 확정된 강제조정결정에 따라 선순위 김회훈의 주택임차권등기가 말소된 등기사항증명서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50289 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 송파구 삼전동 50-10, 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 토지 면적: 10.31㎡ (약 3.12평)

* 건물 면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

* 토지 지분: 10.3113㎡ (약 3.12평)

* 건물 지분: 21.68㎡ (약 6.56평)

* 감정가: 266,000,000원

1.3. 매각 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 건물 사용승인일: 2003년 05월 07일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 "서울삼전초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 삼전역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 이종천 (2012.09.20), 이충우 외 1명 (2019.03.15), 윤성령 (2021.05.24)

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.01.10 접수, 을구 8번)

* 기타 권리:

* 주택임차권 (양 , 150,000,000원, 을구 2번) - 등기사항증명서상 '인수'로 표기됨.

* 송파구의 압류 (을구 9번) - 말소

* 양 의 강제경매개시결정 (2025.06.02 접수, 을구 10번) - 말소

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 양 (양근훈)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 20일

* 확정일자: 2022년 05월 04일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 05월 27일

* 비고: 물건명세서상 "배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"으로 명시되어 있으나, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당을 통한 변제 가능성이 있는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 말소기준권리(주택도시보증공사의 강제경매)보다 후순위 권리인 양 의 주택임차권(을구 2번)은 등기사항증명서상 '인수'로 표기되어 있습니다.

* 그러나 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당 절차에서 전액 배당받을 것으로 예상됩니다. (단, 최종 배당 결과 확인 필요)

* 따라서, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향 (2026년 5월 기준)

* 본건과 유사한 다세대주택 거래 사례 분석 결과, 단위 면적당 매매 가격은 약 603만원 ~ 747만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. (예외적으로 높은 가격대의 거래 사례도 존재)

* 이는 최근 주변 지역의 다세대주택 매매가에 기반한 분석이며, 구체적인 건물 상태, 층수, 향, 면적 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

4.2. 시세 분석 및 단위면적당 가격

* 본건 건물 면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

* 주변 시세 기반 예상 가격: 약 14,600만원 ~ 16,200만원 (21.68㎡ * 603~747만원/㎡)

* 감정가: 266,000,000원 (약 1,227만원/㎡)

* 분석: 감정가가 주변 실거래가 분석을 통한 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 해당 건물의 입지적 가치, 향후 개발 가능성, 또는 특정 평가 기준에 따른 것일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호

* 내부 이용 상태: 다세대주택 1세대

* 설비: 위생급배수 설비, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 외벽: 석재붙임 등 마감.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감.

* 창호: 샷시창호 등 마감.

5.2. 주변 편의 시설

* 교육 시설: 서울삼전초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통 시설: 지하철 9호선 삼전역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주변에 근린생활시설 및 주거 지역이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 환경 정보: 해당 지역은 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 특정 시설에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 관련 법규 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 양 이 존재하며, 보증금 150,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 인수할 가능성이 있습니다.

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 최종 배당 결과 및 법적 판단에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

* 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 일반적인 건축이 가능하나, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 복합적인 용도 제한이 존재합니다.

6.3. 복잡한 권리관계

* 중복 사건이 존재하며, 선순위 임차권 말소와 관련된 소송 조정 결정 등 복잡한 권리 관계가 있었습니다. 이는 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 매물 총평

* 본건은 서울 송파구 삼전동의 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 교통이 편리하고 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 양 의 보증금 인수 가능성, 감정가와 시세 간의 괴리, 복잡한 권리관계 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

* 적절한 입찰가 산정과 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 성공적인 투자의 관건이 될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 지하철 9호선 삼전역 초역세권 및 초등학교 인접으로 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 송파구는 지속적인 개발 호재와 높은 주거 가치를 지닌 지역입니다.

8.2. 소형 면적 활용 가능성

* 전용면적 6.56평의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 권리분석이 되어 있어, 인수되는 보증금을 제외하지 않고 감정가를 기준으로 입찰가격을 산정합니다.

* 일반적인 경매 입찰 전략으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 고려하는 것이 합리적입니다.

* 인근 시세와의 괴리(감정가가 시세보다 높음)를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

* 감정가: 266,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (권리분석상)

* 보수적 예상 입찰가: 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원

* 투자의 안정성을 위해 권리관계 명확화 및 최종 배당 결과 확인 후 입찰가격을 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.