나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51361 [2] 서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지2층비202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""(지하철 5,8호선) 천호역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""(지하철 5,8호선) 천호역""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하2층 비201호 및 비202호로,

외벽: 석재 붙임 마감 등
내벽: 몰탈 위 일부 페인팅 마감 등

이용상태

집합건축물대장 상 일련번호 1, 2 공히 제2종근린생활시설(휴게음식점) 2개호로 등재되어 있으며, 조사일 현재 공실 상태로 추정되나 실제 구조 및 이용상황 등은 확인을 요함.

설비내역

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 기계식 주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 도시형생활주택 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조
구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구
역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정
비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>,
공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기준으로 표시하였으며, 실
제 구조 및 이용상황, 제반 설비의 작동여부, 내부 인테리어 여부 등은 재확인 하시기
바람.

- 현장 조사 당시 지하2층은 승강기가 일시적으로 미운행 중인바 계단을 이용해 지하2층으로
진입하였으니 이점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51361 (2)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지하2층 비202호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설(휴게음식점) 2개호)

* 감정가: 583,000,000원

* 토지면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

* 토지지분: 21.42㎡ (약 6.48평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 97.13㎡ (약 29.38평)

* 건물지분: 97.13㎡ (약 29.38평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남양주축산업협동조합 (확인됨: 등기부요약 을3, 갑6)

* 특이사항: 재정비촉진지구, 공동담보

* 주의사항: (정보 없음, 추후 조사 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5, 8호선 천호역 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5, 8호선 천호역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 주변 시설

* 로데오팰리스 건물 자체에 오피스텔, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 다수의 상업 시설, 병원, 금융 기관 등이 밀집해 있습니다.

* 천호역을 중심으로 형성된 상권이 발달해 있으며, 현대백화점, 이마트 등 대형 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주거 지역과 업무 시설이 공존하여 유동 인구가 풍부한 편입니다.

* 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 내역

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (접수일자: 2023-08-10)

* 말소예정 권리: 매각으로 인해 소멸되는 권리임.

* 등기부채권 총액: 1,261,000,000원

* 근저당: 남양주축산업협동조합 (채권액: 1,261,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 남양주축산업협동조합 (채권액: 983,262,272원) - 본 경매 사건

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 갑4: 2022-06-30, 소유권이전3번신탁등기말소 (권리자: 주식회사에코랜드)

* 갑5: 2023-08-10, 소유권이전 (권리자: 박보현) - 매매

* 을3: 2023-08-10, 근저당 (권리자: 남양주축산업협동조합, 권리금액: 1,261,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6: 2025-05-08, 임의경매 (권리자: 남양주축산업협동조합, 권리금액: 983,262,272원)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건에는 임차인이 존재하지 않거나, 임차인이 존재하더라도 대항력이 없어 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없음.

4. 상권분석

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동의 중심 상업 지역에 위치하며, 지하철 5, 8호선 천호역 역세권으로 유동인구가 풍부합니다. 주변에 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 고정 수요 또한 확보 가능합니다. 현재 제2종근린생활시설(휴게음식점) 용도로 등재되어 있어, 외식업, 서비스업 등 다양한 업종의 영업이 가능합니다. 천호역 주변의 발달된 상업 인프라와 배후 주거 단지를 바탕으로 안정적인 상권 분석이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5, 8호선 천호역 이용 편리, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 현대백화점, 이마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 인접.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트 단지와 인접하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수.

6. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구: 향후 지역 재정비 사업 진행 시 건물 이용 및 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 다른 부동산과 공동으로 담보 설정된 물건으로, 관련 권리 관계를 추가 확인해야 할 수 있습니다.

* 건물 상태: 조사일 현재 공실 상태로 추정되며, 실제 구조 및 이용 상황, 설비 작동 여부 등은 현장 재확인이 필요합니다. (특히 지하 2층 승강기 일시 미운행 등)

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 다수의 도로 접합, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 법규상 제한 사항이 존재합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 실제 점유 관계 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨.)

7. 종합 의견

본 물건은 천호역 역세권의 우수한 입지와 풍부한 유동 인구를 바탕으로 한 잠재력 있는 상가 물건입니다. 제2종근린생활시설 용도로 다양한 업종의 영업이 가능하며, 주변의 개발 계획(재정비촉진지구)은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 공동담보, 공실 상태 추정, 복잡한 도시계획 규제 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 5, 8호선 천호역 도보 이용 가능한 역세권 상가.

* 안정적인 배후 수요: 주변 오피스텔, 아파트 단지의 고정 수요 확보.

* 다용도 활용 가능: 제2종근린생활시설 용도로 다양한 업종의 영업 기대.

* 지역 개발 호재: 재정비촉진지구 지정으로 향후 발전 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 583,000,000원입니다. 현재 조사된 임차인 관련 인수 부담은 없으며, 물건의 장점과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 주변 시세, 향후 수익성, 명도 가능성 등을 면밀히 분석하여 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 수익률 분석을 통해 결정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.