나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52564 [2] 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 '미사역' 동측 인근에 위치하며 주위는
주상복합아파트, 노변 근린생활시설, 하남종합운동장, 미사리경정공원 등이 소재하여 제반
주위환경 양호함.

교통상황

서측으로 도보 5분거리에 지하철 5호선 '미사역'이 소재하고, 인근 간선도로변에
각종 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층건물 내 1층 119호, 2층 205호로서
외벽 : 치장타일 붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설 (기호1-음식점, 기호2- 헬스장)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 엘리베이터설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 장방형의 등고평탄한 토지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건까지 차량출입 가능하며 본건 남측, 북측, 동측으로 각각 노폭 약20미터, 10미터, 10미터
포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

하남시 망월동 1148번지, 1148-1번지, 1148-2번지
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령
제14조의3제2호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기호1)은 인접호 118호와 벽체구분없이 일단으로 상가(음식점)로
이용중이며 기호2)는 인접호 206~209호와 벽체구분없이 일단으로 헬스장으로 이용중임.

물건 비고

인접호 206호~209호와 벽체구분없이 헬스장으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52564 (2)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1148, 하남미사롯데캐슬헤븐시티2, 2층 205호

용도: 근린상가

감정가: 516,000,000원

토지면적: 12.73㎡ (약 3.85평)

건물면적: 58.19㎡ (약 17.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층 건물 내 2층 205호

내부상태: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 엘리베이터 설비 등

이용상태: 근린생활시설(헬스장)로 이용 중임. 인접 호수와 벽체 구분 없이 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 '미사역' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 주상복합아파트, 노변 근린생활시설, 하남종합운동장, 미사리경정공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 및 도로

서측으로 도보 5분 거리에 지하철 5호선 '미사역'이 위치하며, 인근 간선도로변에 각종 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건까지 차량 출입이 가능하며, 본건 남측, 북측, 동측으로 각각 노폭 약 20미터, 10미터, 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 2월 8일자 이건희 외 1명의 가압류 (금 1,460,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 권리는 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 소

보증금: 20,000,000원

차임: 145,000원

전입일자(사업일자): 2022년 7월 20일

대항력: 있음

비고: 대항력있는 임차인으로 확인됩니다.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 채권 총액은 6,105,300,000원으로 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 임차인은 대항력이 있으며, 해당 임차인의 보증금 20,000,000원은 인수되지 않는 것으로 표기되어 있습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

미사역 주변은 대로변을 따라 편의점, 음식점, 카페 등 다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 지하철 5호선 미사역 개통 이후 지속적인 인구 유입과 신도시 개발로 인해 상권이 안정화되고 있으며, 향후 발전 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다. 특히, 미사강변도시 중심부에 위치하여 주거 배후수요가 풍부하며, 주변에 하남종합운동장, 미사리경정공원 등 녹지 및 휴식 공간이 많아 유동인구 확보에 유리합니다.

4.2. 잠재적 이슈

최근 기사들에 따르면 미사역 인근 초역세권 상가의 경우, 안쪽이나 상층부 공실률이 40~50%에 달하는 등 공급 과잉 및 높은 임대료 부담으로 인한 상권 침체 우려가 제기되고 있습니다. 다만, 본건은 2층 근린상가로서, 상권의 전반적인 흐름과 함께 개별 점포의 경쟁력 확보가 중요할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 공공시설 및 편의시설

본건 인근에는 하남종합운동장, 미사리경정공원 등 다양한 체육 및 여가 시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 미사호수공원 등 녹지 공간과 망월천 수변 상권이 형성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 5호선 미사역을 통해 강남 및 서울 도심으로의 접근성이 우수하며, 올림픽대로, 중부고속도로 등 주요 도로망 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 계약 조건 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 상태 및 이용 현황

본건은 인접 호수(206호~209호)와 벽체 구분 없이 헬스장으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 개별적인 공간 분할 또는 용도 변경 시 물리적인 변경 및 원상복구 등에 대한 추가 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 시장 상황

미사역 인근 상가 공실률 증가 추세에 대한 우려가 일부 존재합니다. 투자 시 시장 상황 및 향후 임대 수입 예측에 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후수요와 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 대형 공원 및 체육시설이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 향후 지역 개발에 따른 추가적인 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 인접 호수와 통합하여 이용 중인 점, 상가 공실률 증가 우려 등 잠재적 리스크 요인도 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토 후 입찰 여부를 결정하시는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 초역세권 입지: 지하철 5호선 미사역 도보 5분 거리로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 풍부한 배후수요: 대규모 주상복합 아파트 및 오피스텔 단지와 인접하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 쾌적한 생활 및 여가 환경: 하남종합운동장, 미사리경정공원 등 문화/체육 시설 인접.

* 지역 개발 호재: 신도시 개발 및 주요 기업 입주 예정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 산정할 수 있습니다. 감정가 516,000,000원을 기준으로 시장 조사, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으므로, 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.