나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31525 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 316-25 삼부빌라 나동 지층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2026.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "부천여자고등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 중 제지층 제1호 외벽: 적벽돌 쌓기 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 배수 시설, 개별난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 삼부빌라 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측의 진입로를 통해 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (부천서초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(부천여고 부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경31525 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 316-25 삼부빌라 나동 지층1호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 50.95㎡ (약 15.42평)

* 토지지분: 50.95㎡ (약 15.42평)

* 건물면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험 (추정)

* 건축년도: 1986년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "부천여자고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 20일 접수된 부천시의 압류 (갑20)

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 한 (한국토지주택공사)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-05

* 확정일자: 2021-03-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (본건 매각으로 인해 소멸되는 권리이나, 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차권 등기도 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 등기부 요약:

* 갑13: 2005-07-12, 소유권이전 (김민수)

* 을12: 2023-04-28, 주택임차권 (한국토지주택공사, 110,000,000원) - 매각으로 소멸 (서울보증보험 말소 동의)

* 갑18: 2021-04-26, 소유권이전 (정선희)

* 갑19: 2023-01-12, 소유권이전 (주식회사오성준오성준컨설팅)

* 갑20: 2024-12-20, 압류 (부천시) - 말소기준권리

* 갑21: 2025-05-13, 압류 (연수세무서장) - 말소

* 갑22: 2026-06-16, 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 갑23: 2026-06-24, 강제경매 (서울보증보험, 135,604,382원) - 말소

* 등기부채권 총액: 110,000,000원 (주택임차인 보증금)

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 부천시 상동에 위치한 다세대주택으로, 주변 지역은 주거 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래가격을 참고할 때 본건의 시세는 감정가 수준 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* '한성빌라나동' (1989년식, 44.1㎡)이 2026년 3월 1.4억원에 거래되었습니다. (평당 약 104.9만원)

* '동해그랑빌103동' (2002년식, 33.64㎡)이 2026년 7월 8천만원에 거래되었습니다. (평당 약 78.6만원)

* '나르샤' (2019년식, 66.62㎡)가 2026년 7월 2.55억원에 거래되었습니다. (평당 약 126.5만원)

* 본 건의 면적(50.22㎡, 약 15.19평)과 건축 연도(1986년)를 고려할 때, '한성빌라나동'의 거래 사례가 가장 근접한 참고 대상이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

* 교육: 부천여자고등학교, 부천서초등학교 등 교육 시설이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설 등을 이용할 수 있습니다.

* 주변 지역 (상동 316-25번지)의 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며 주거 및 교육 시설이 밀집된 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상의 경우 토지 거래 시 허가가 필요합니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 기간)

* SGI 인수조건 변경: 보증보험사의 인수 조건 변경 사항이 존재하나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 통상적인 경매 물건에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

* 지층: 지상층 대비 일조권, 통풍, 습도 등에서 상대적으로 불리할 수 있으며, 이는 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 등기부상 임차인은 있으나 대항력이 없고 보증금이 명확하므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부천시 원미구 상동에 위치한 다세대주택으로, 권리상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다.

* 주변 학군 및 주거 환경은 양호한 편이며, 최근 거래 사례를 고려할 때 시세 대비 저평가된 감정가가 매력적일 수 있습니다.

* 다만, 지층이라는 점과 건축 연도가 오래되었다는 점은 향후 가치 상승이나 재건축/리모델링 가능성을 고려할 때 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 감정가 1.2억원 대비 인근 시세가 1.4억원 이상으로 형성된 사례가 있어, 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 아파트 대비 상대적으로 저렴한 가격으로 내 집 마련 또는 투자 목적 접근이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거:

* 본건은 전용면적 50.22㎡ (약 15.19평)으로, 건축년도가 1986년인 지층 다세대주택입니다.

* 가장 유사한 비교 사례인 '한성빌라나동'의 거래 가격(평당 약 104.9만원)을 적용하여 시세를 추정하면, 15.19평 * 104.9만원/평 = 약 159,243,100원입니다.

* 지층이라는 점을 감안하여 15% 할인 적용 시, 약 135,570,750원이 예상 시세입니다.

* 감정가 120,000,000원은 이러한 예상 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

* 낙찰가는 본 물건의 실제 상태, 입찰 참여자 수, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가에서 별도의 보증금 인수액을 차감하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.