나이스옥션 법원경매 부천 2026타경253 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 171-2 라온빌 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재하며, 약대초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 다세대주택, 소규모 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2023.02.16) 외 벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '공동주택(다세대주택)'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방 설비, 필로티 주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, '공동주택(다세대주택)'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8미터의 도로, 북측으로 폭 약 4미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경253 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 171-2 라온빌 2층 202호

건물명: 라온빌

구분: 다세대주택

사용승인일: 2023.02.16

건물 구조: 철근콘크리트구조 (평지붕)

감정가: 299,000,000원

토지 면적: 39.55㎡ (12.0평)

토지 지분: 39.5501㎡ (12.0평)

건물 면적: 59.67㎡ (18.1평)

건물 지분: 59.67㎡ (18.1평)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상물건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재하며, 약대초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 다세대주택, 소규모 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 폭 약 8미터의 도로, 북측으로 폭 약 4미터의 도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 근저당권 (수협은행, 297,850,000원, 2023-06-09) - 말소기준권리

소멸되는 권리: 해당사항없음

인수되는 권리: 해당사항 없음

등기부 요약:

- 소유권보존: 유제복 (2023-03-22)

- 소유권이전: 황의준 (매매, 2023-06-09)

- 근저당권: 수협은행 (297,850,000원, 2023-06-09) - 말소기준권리

- 임의경매: 수협은행 (296,673,887원, 2026-06-24)

등기부 채권 총액: 297,850,000원

임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상

- 주의사항: 임대관계 미상으로, 실제 임차인 존재 및 계약 조건에 따라 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 다세대주택, 소규모 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역

* 최근 매매 사례 분석:

- 복지빌라7동(169-83) (건축년도: 1990, 면적: 12.0평, 거래가: 6,700만원, 평당가: 558만원)

- 금성아트빌 (건축년도: 2003, 면적: 21.8평, 거래가: 18,500만원, 평당가: 848만원)

- 제네스빌A동 (건축년도: 2016, 면적: 14.6평, 거래가: 19,200만원, 평당가: 1,315만원)

* 본건 건물 정보: 2023년 2월 사용승인, 전용면적 약 18.1평

* 시세 추정: 주변 신축 및 준신축 다세대주택 시세 (약 1,300만원/평 이상)를 고려할 때, 본건 18.1평 기준 시가는 약 235,300,000원 ~ 271,500,000원 선으로 추정됩니다. (건축년도 2023년 기준 프리미엄 고려)

* 감정가 대비 분석: 본건 감정가(29,900만원)는 주변 시세 추정가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 최신 건축 연식, 입지조건, 또는 개별 단지의 특수성 등이 반영되었을 수 있습니다. 입찰 시 주변 실거래가 및 본건의 정확한 시장 가치를 재확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 약대초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 지역으로 관련 시설 이용이 용이합니다.

* 기타: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에 없으며, 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 내부확인 불가: 현황 폐문 부재 상태로 내부 확인을 하지 못하여 정확한 이용 상태 및 수리 필요 여부를 파악하기 어렵습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 다수의 도시계획상 제한사항(제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등)이 존재합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황 및 보증금, 차임 등 계약 조건이 미상으로, 명도 및 금전적 부담 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 2월에 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 폐문 부재로 인한 내부확인 불가, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 안고 있습니다. 감정가가 주변 시세 추정가보다 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 2월 준공된 최신 건물로, 즉시 입주 또는 임대가 용이하며 초기 수리비 부담이 적습니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리관계로 인한 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

* 잠재적 가치: 토지거래허가구역 지정 해제 후 시세 상승 가능성 또는 향후 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다. (장기적 관점)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 299,000,000원입니다.

주변 실거래가 및 신축 건물 가치를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 입찰 희망가는 감정가 대비 80.0% ~ 100.0% 수준인 약 240,000,000원 ~ 299,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역, 내부확인 불가, 임대관계 미상 등의 리스크와 감정가 대비 시세 분석 결과를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 재산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.