나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504973 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2026.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동소재 서운초등학교 북동측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 3층 301호로서 외벽:몰탈위 페인팅마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(서운주택재개발) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경504973 (1)

용도: 아파트

채권자: 주택도시보증공사

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 3층301호

토지면적: 21.37㎡ (약 6.46평)

토지지분: 21.3652㎡ (약 6.46평)

건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

건물지분: 39.882㎡ (약 12.06평)

전용면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

분양면적 (추정): 약 59.03㎡ (약 17.86평) - 116동 총 면적(6180.733㎡)을 세대수(103세대)로 나눈 추정치입니다.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 248,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

재개발구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 예정으로 현재는 권리 소멸)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있어 차량 소통이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발)입니다.

과거 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당되었으나, 현재는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 사건번호는 2026타경504973(1)입니다.

3.2. 권리 분석 요약

등기부등본상 말소기준권리(가압류: 갑4)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박혜영)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-28

확정일자: 2021-05-20

배당신고일자: 2023-11-23

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 보증금 반환보증을 받은 것으로 보이며, 대항력이 없습니다.

3.4. 등기부 현황

* 을1: 주택임차권 (박혜영, 180,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출)

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사, 4,587,000,000원) - 말소기준권리, 말소 예정

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사, 180,000,000원) - 본 경매 사건, 말소 예정

총 등기부채권액: 10,410,257,555원

3.5. 말소되지 않는 권리

물건명세서상, 을구 순위 1번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건이 속한 계양효성해링턴플레이스 단지 내 상가 시설 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 또한, 서운일반산업단지, 계양산업단지, 계양테크노밸리 개발 예정지 등이 인근에 위치하여 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 인근에 서운초등학교가 있으며, 이마트, 홈플러스, 메디플렉스 세종병원, 한림병원 등 대형마트 및 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 교육시설

단지 바로 앞에 서운초등학교가 위치하며, 서운중학교, 서운고등학교 등 우수한 교육 인프라가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역은 주로 주거 및 근린생활시설로 구성되어 있으며, 검색 결과 상 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 서구 경서동에 공공 열분해시설 추진 논란이 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 낮습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 재개발 구역 관련

본 물건은 서운주택재개발구역에 해당하며, 재개발 사업 진행 상황에 따라 향후 주거 환경 변화 및 이주 등에 대한 영향을 받을 수 있습니다.

5.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있어, 사업 진행 과정에서의 변동 사항을 확인해야 할 수 있습니다.

5.3. 과거 임차권 관련 (현재 소멸)

등기부상 주택임차권(을1)이 존재했으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 및 해당 임차인의 대항력 없음으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 이는 현재 시점에서 권리상의 큰 리스크는 아닌 것으로 판단됩니다.

5.4. 과거 토지거래허가구역 (현재 해제)

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되어, 현재는 해당 제한사항이 적용되지 않습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동에 위치한 계양효성해링턴플레이스 아파트로, 주변에 초·중·고등학교가 인접해 있고 각종 편의시설 이용이 용이한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 서운1구역 재개발 사업지에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 재개발 사업 진행 과정과 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 권리 관계는 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

7. 투자 포인트

* 서운주택재개발구역 내 위치로 향후 사업 완료 시 가치 상승 기대.

* 인근 초·중·고등학교 및 다양한 생활 편의시설로 인한 우수한 주거 환경.

* 명확한 권리 관계 및 인수할 권리 없음으로 인한 안전한 투자 가능성.

* 재개발 예정지 인근 산업단지 조성으로 인한 배후 수요 증가 기대.

8. 예상 입찰가

감정가: 248,000,000원

본 건은 낙찰 시 인수해야 할 보증금(선순위 임차권 등)이 없는 물건입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.