나이스옥션 법원경매 고양 2026타경3381 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층케이113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 일산서구 대화동 소재 '고양문화원' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 북측 인근 호수로변에 노선버스 정류장이 소재하고 있으며, 북동측에 지하철 3호선 '주엽역'이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2017.09.25인 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 판매시설, 제2종근린생활시설 고양일산호수공원가로수길 중 1층 케이113호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

현황 판매시설로 이용중임(현황 '공실'임). (후첨 '사진용지' 참조)

설비내역

공동 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 판매시설,제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약48m 및 약30m 내외의 포장도로에 각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-10-11), 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(선아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185에 소재한 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경3381 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층 케이113호

용도: 근린상가 (판매시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 2억 300,000원

토지면적: 11.73㎡ (약 3.55평)

건물면적: 10.00㎡ (약 3.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOO (오정농업협동조합)

1.2. 특이사항

도시개발구역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 상대보호구역(선아유치원), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도)

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2017년 9월 25일

구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 3층 판매시설, 제2종근린생활시설

현황 이용상태: 판매시설 (현황 '공실'임)

마감: 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배, 창호 샷시

설비: 공동 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 주차장 설비

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형, 판매시설 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중

인접 도로: 북측 약 48m, 서측 약 30m 폭의 포장도로 접함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 일산서구 대화동 소재 '고양문화원' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 상업 시설로는 일산호수공원과 인접한 '일산 호수공원 가로수길' 내에 위치하며, 이는 킨텍스 상권으로 분류됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 북측 인근 호수로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측으로는 지하철 3호선 '주엽역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 또한, 본건은 폭 약 48m와 30m의 대로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 오정농업협동조합의 2021년 4월 20일자 근저당권 (235,200,000원)입니다. 등기부등본상 채권 총액은 435,200,000원입니다. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다. 현재 인수할 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 없으나, 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

일산 호수공원 가로수길은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치하며, 일산호수공원 및 노래하는 분수대와 인접해 있습니다. 이 상업 시설은 수변형 스트리트몰 형태로 조성되었으며, 지중해 스타일의 독특한 외관 디자인으로 SNS 등에서 주목받고 있습니다.

4.2. 상권 현황 및 전망

본 상가는 2017년 준공 이후 '공실 사태'를 겪으며 어려움을 겪고 있다는 보도가 있습니다. 특히 1층 상가의 공실률이 높은 편이며, 초기 분양가 대비 임대료 하락이 이루어졌습니다. 그럼에도 불구하고, 일산호수공원과 노래하는 분수대, 원마운트 등 주변 관광 시설과의 연계성을 바탕으로 주말 및 공휴일 저녁에는 이용객이 증가하는 편입니다. KINTEX 1단계 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

일산호수공원과 인접하여 공원 이용이 용이하며, 노래하는 분수대, 원마운트, 아쿠아플라넷, 현대백화점 킨텍스점 등 다양한 문화, 쇼핑, 여가 시설이 근거리에 위치합니다. 고양문화원, EBS 등 교육 및 문화 시설 접근성도 양호합니다.

5.2. 교통 편의

버스정류장이 인근에 있으며, 지하철 3호선 주엽역을 통해 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상권 침체 및 공실률

일산 호수공원 가로수길은 준공 이후 지속적인 공실 문제를 겪고 있으며, 상권 활성화가 더딘 상황입니다. 이는 상가 투자 시 수익률 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

본건은 일반상업지역, 도시개발구역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 속해 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상에 대한 이용 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 상대보호구역(선아유치원)으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 명확한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고양 일산호수공원 인근의 스트리트형 상가로, 아름다운 외관과 주변 관광 시설과의 연계성을 강점으로 가지고 있습니다. 그러나 준공 이후 지속된 상권 침체와 높은 공실률은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 토지이용계획 상 다양한 용도지역 및 구역에 포함되어 있어 발전 가능성이 있으나, 관련 규제를 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 현재 공실 상태이므로 신규 임차인 유치를 위한 적극적인 상권 활성화 노력이 필요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 일산호수공원, 노래하는 분수대, 킨텍스 등 주요 관광 및 상업 시설과의 인접성

* 독특하고 아름다운 유럽풍 건축 디자인으로 인한 잠재적 방문객 유인 효과

* 도시개발구역 및 지구단위계획구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성

* 현재 공실 상태로, 향후 임차인 유치 및 상권 활성화 성공 시 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 300,000원입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

현재 상권 상황과 공실률 등을 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰가율(70~90%)을 적용하여 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

현 시점에서 예상 입찰가를 특정하기는 어려우나, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준 (약 1억 4,210만 원 ~ 1억 6,240만 원)을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 상권 회복 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.