나이스옥션 법원경매 광주 2026타경5707 [1] 광주광역시 광산구 선암동 818 선운더브이레브리티 107동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 선암동 호남대학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층 4층 (사용승인일: 2023.2.17) 외 벽: 대리석붙임 및 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

연립주택 (옥상 다락 있음)

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지, 연립주택 부지

인접 도로상태등

동측으로 소로한면으로 차량 등 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

33.3평형 연립주택 (옥상 다락 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경5707 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 선암동 818 선운더브이레브리티 107동 4층402호

용도: 연립주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 700,000,000원

토지면적: 148.99㎡ (약 45.07평)

토지지분: 148.9855㎡ (약 45.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물지분: 84.8721㎡ (약 25.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 해당 없음

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 광주광역시 광산구 선암동 호남대학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 연립주택 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 부정형의 완경사지로, 연립주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

동측으로 소로에 접하여 차량의 출입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

2.6. 주변 환경 분석 (외부 정보 활용)

해당 물건의 위도와 경도는 35.151976, 126.7706208이며, 주변을 조사한 결과 별도의 혐오시설이나 특별한 유해시설은 확인되지 않았습니다. 학교, 병원, 상업시설 등 생활 편의시설과의 접근성은 지도상 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 김현자)

* 을1: 근저당권 (국민은행, 채권금액 442,200,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (송현산업개발주식회사, 채권금액 269,640,000원)

* 갑4: 임의경매 (국민은행, 채권금액 400,231,819원) - 본건 경매개시결정

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (국민은행, 442,200,000원)이 말소기준권리이며, 위 권리보다 선순위인 권리는 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

해당 물건에는 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 711,840,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 및 건물 정보

해당 물건은 2023년 2월 17일 사용승인된 신축 연립주택인 '선운더브이레브리티'에 소재합니다.

4.2. 주변 거래 시세

최근 매매 정보에 따르면, 같은 단지 내 84.97㎡(약 25.7평) 면적의 4층 물건이 2024년 10월 7일 753,000,000원에 직거래된 기록이 있습니다. 이는 감정가 700,000,000원 대비 높은 가격으로, 신축 연립주택의 시장 가치를 반영하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조이며, 사용승인일은 2023년 2월 17일로 신축 건물입니다. 외벽은 대리석붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시창 등으로 구성되어 있습니다. 옥상 다락이 있는 33.3평형(약 84.87㎡) 연립주택입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 급배수, 위생 및 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 지하주차장 시설도 구비되어 있습니다.

5.3. 편의시설

주변에 버스승강장이 있어 교통이 편리하며, 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 추가적인 현장 조사 또는 지도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 신축 건물의 하자 가능성

2023년 준공된 신축 건물로, 입주 후 발생할 수 있는 미세하자 등에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 건물의 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 권리관계

등기부상 채권 총액이 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준이므로, 경매 과정에서 유찰 가능성 또는 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 선암동에 위치한 신축 연립주택으로, 비교적 최근에 준공되어 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 인근에 버스승강장이 있어 교통이 편리하며, 같은 단지 내에서 최근 실거래 사례도 확인되어 시세 파악에 도움이 됩니다. 다만, 자연녹지지역이라는 점과 등기부상 채권 총액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 연립주택

2023년 준공된 신축 건물로, 별도의 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 양호한 입지 및 교통

호남대학교 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

8.3. 실거래가 기반 시세

최근 동일 단지 내 유사 면적 물건이 감정가 이상으로 거래된 사례가 있어 시세 상승 여력 또는 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 84.97㎡(약 25.7평) 면적의 4층 물건이 2024년 10월 7일 753,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 700,000,000원이므로, 현 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

해당 물건의 감정가는 700,000,000원이나, 동일 단지 내 최근 매매가가 753,000,000원임을 고려할 때, 보수적으로 시세의 90% ~ 100% 수준을 예상해 볼 수 있습니다. 또한, 신축 건물의 가치를 고려하여 접근합니다.

예상 입찰가 범위: 700,000,000원 ~ 750,000,000원

(상황에 따라 유찰 여부 및 응찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.