나이스옥션 법원경매 마산 2026타경118 [1] 경상남도 의령군 궁류면 평촌리 467-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 궁류면 평촌리 소재 '평촌마을' 내에 위치하며, 부근은 단독주택, 전·답, 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1,3: 평지의 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일련번호 3 토지 일부 현황 도로와 연계된 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2025-08-05)(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2018-12-31)<자연 재해대책법>, 하천구역(2021-04-22)<하천법>. 일련번호 3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-08-05)(일부제한구역(모든축종 제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2018-12-31)<자연재해대책 법>, 하천구역(2021-04-22)<하천법>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄴ)이 소재하나, 용도 등으로 보아 토지에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 시멘트기와 단층 건물로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재하나, 용도 등으로 보아 건물에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물의 지붕은 공부상 콘크리트지붕이나, 현황은 박공지붕 시멘트기와임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1,2-1) 각 매각 포함
- 목록 1번 토지 일부 및 목록 3번 토지(일부는 현황 '도로'로 이용 중임)는 하천구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가됨
- 목록 1,3번 토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하여 각 토지의 정확한 현황 및 지적경계 등을 확인하기 위해서는 측량이 필요한 것으로 보임
- 목록 2번 건물 지붕은 공부상 '콘크리트지붕'이나, 현황 '박공지붕 시멘트기와'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 마산지원 2026타경118 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 의령농업협동조합

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

소재지: 경상남도 의령군 궁류면 평촌리 467-1

토지면적: 878.00㎡ (약 265.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역, 자연재해위험개선지구, 하천구역

특이사항:

* 목록 1번 토지 일부 및 목록 3번 토지(일부는 현황 '도로'로 이용 중임)는 하천구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가됨.

* 목록 1, 3번 토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 현황 및 지적 경계 확인을 위해 측량이 필요함.

1.3. 건물 정보

건물면적: 99.63㎡ (약 30.1평)

건물 제시외면적: 24.30㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 박공지붕 시멘트기와 단층

건물 이용상태: 단독주택

설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

특이사항:

* 목록 2번 건물의 지붕은 공부상 '콘크리트지붕'이나, 현황 '박공지붕 시멘트기와'임.

* 제시외 건물(1-1, 2-1)은 매각에 포함됨.

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 189,083,100원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 의령군 궁류면 평촌리 소재 '평촌마을' 내에 위치하며, 부근은 단독주택, 전·답, 공장 등으로 형성되어 있음. 주변 지역에 특별히 혐오시설이 확인되지 않음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 9월 6일 접수된 의령농업협동조합의 근저당권(194,400,000원)임.

건물 등기부상 말소기준권리 또한 2018년 9월 6일 접수된 의령농업협동조합의 근저당권(194,400,000원)임.

매각으로 인해 의령농업협동조합의 근저당권, 최용석의 가압류, 의령농업협동조합의 임의경매개시결정 등기 등은 모두 말소될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 200,400,000원.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 지상권 등은 매각으로 소멸되지 않을 수 있음. (물건명세서 참고)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인해야 함.

4. 상권분석

본건은 농촌 지역의 단독주택지로, 주변에 전·답, 공장 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업 활동보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있음. 대규모 상권 형성은 어렵지만, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 접근은 가능할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 가능, 대중교통 이용 편의성은 보통.

* 편의시설: 지역 내 기본적인 편의시설 접근 가능 (구체적인 정보는 추가 조사 필요).

* 교육시설: 인근 학교 정보 등은 추가 조사 필요.

6. 잠재적 리스크

* 하천구역 저촉: 토지 일부가 하천구역에 속해 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 경계 불분명: 토지 경계가 불분명하여 정확한 현황 파악을 위해 측량이 필요하며, 이로 인한 분쟁 가능성이 있음.

* 제시외 건물: 제시외 건물이 존재하며 매각에 포함되나, 이로 인한 명도 또는 활용상의 추가 비용 및 절차가 발생할 수 있음.

* 지붕 공부와의 차이: 건물 공부상 지붕 재질과 현황이 달라 추후 건물 관련 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임차인의 정확한 보증금 및 계약 기간이 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 의령군 궁류면 평촌리 소재 단독주택으로, 농촌 지역의 주거 환경을 갖추고 있음. 감정가는 189,083,100원이며, 토지 및 건물 면적 대비 적정한 수준으로 평가된 것으로 보임. 그러나 하천구역 저촉, 토지 경계 불분명, 제시외 건물 존재, 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로, 투자 시 철저한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 농어촌 지역 주택: 전원생활 또는 귀촌 희망자에게 적합한 물건이 될 수 있음.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득 가능하여 관리 및 활용이 용이함.

* 낮은 인수 보증금: 현재까지 파악된 임차인 중 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 189,083,100원임. 주변 시세와 물건의 특이사항(하천구역 저촉, 경계 불분명, 임대관계 미상 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해볼 수 있음. 예상 입찰가는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 제안함. 다만, 이는 현재 시세를 기반으로 한 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 본건의 상세한 상태 파악 및 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.