나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3801 [1] 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 25층2508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼 · 평가일 2026.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 "두류네거리" 동측에 접하여 위치하는 '두류아이작큐브오피스텔' 내 제25층 제2508호 단위세대로 주위는 아파트, 업무시설, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호 가) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물 중 제25층 제2508호 단위세대로 - 외벽 : 화강석 및 몰탈위 페인팅 마감 - 내벽 : 멱지 및 타일 등 - 바닥 : 강마루 및 타일 등 - 창호 : 시스템 창호입니다.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 50m, 남측으로 폭 약 4m의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m) (광로2-1호선)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기[임차보증금 2억 1천만 원(1차,2차), 전입일 2020.9.25., 확정일자 2020.9.8.(1차) 2022.9.2.(2차)]있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 본 물건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 "두류네거리" 동측에 인접하여 위치합니다.

* 주변은 아파트, 업무시설, 단독주택 및 다양한 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 북측 약 50m, 남측 약 4m 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 속하며, 광로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리(갑7, 신용보증기금의 가압류)보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 그러나, 을구 1번 순위의 주택임차권(임차인: 강규혁)은 매수인에게 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 강규혁은 2020년 9월 25일 전입, 2020년 9월 8일(1차) 및 2022년 9월 2일(2차) 확정일자를 받았으며, 보증금은 2억 1천만 원입니다.

* 주요 말소 예정 권리: 갑7(신용보증기금 가압류), 갑8,9,13(국민건강보험공단 압류), 갑10,11,12(각종 가압류), 갑14(근로복지공단 가압류), 갑15(주택도시보증공사 강제경매).

* 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (보증금 2억 1천만 원).

1.3. 상권분석

* "두류네거리" 인근에 위치하여 지역 내 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 일반상업지역에 해당하여 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 업종의 사업체가 입점하기에 유리한 입지입니다.

* 주변의 아파트 단지와 업무시설 등은 배후 수요를 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조의 26층 건물 중 25층에 위치하며, 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

* 내부에는 위생 설비, 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 시스템 창호를 사용하고 있습니다.

* 단지 내에는 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 함께 있으며, 총 446호실이 있습니다. (건축물대장 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 을구 1번의 대항력 있는 임차인 강 입니다.

* 임차인의 보증금은 2억 1천만 원으로, 물건의 감정가 1억 7,400만 원보다 높습니다.

* 경매 배당 과정에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상보다 훨씬 큰 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 임차권 및 대항력 정보가 명확하므로 보증금 인수 여부를 최우선으로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구 달서구의 역세권(두류역 인근)에 위치한 오피스텔로 입지 및 상품성은 양호한 편입니다.

* 하지만, 2억 1천만 원의 높은 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액이 배당으로 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점이 매우 중대한 위험 요소입니다.

* 매수인은 잠재적으로 2억 1천만 원 이상의 금액을 부담해야 할 수 있으며, 이는 감정가 대비 상당한 추가 비용이므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 철저한 권리 분석과 배당표 예상, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구 달서구 두류동의 핵심 상권 및 교통 요지에 위치합니다.

* 두류역을 이용한 편리한 대중교통 접근성이 예상됩니다.

* 주거용 또는 업무용으로 활용 가치가 있는 오피스텔입니다.

* 인수되는 임차 보증금 리스크를 감안하더라도, 향후 시세 상승 가능성이나 명도 전략에 따라 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 최근 유사 면적(50.0152㎡) 매매가는 2026년 5월 1일에 1억 7,400만 원으로 확인되었습니다. 이는 물건의 감정가와 일치합니다.

* 그러나, 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금(최대 2억 1천만 원)이 감정가를 초과하므로, 이에 대한 부담을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* '인수 보증금'을 제외하고 순수 부동산 가치 및 낙찰 후 명도 비용, 추가 부담 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80% 수준인 약 1억 3,900만 원 전후를 예상 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 인수되는 보증금 전액(2억 1천만 원)을 고려했을 때, 부동산의 실제 취득 원가가 얼마가 되는지를 면밀히 계산한 후 결정해야 합니다. 만약 인수되는 보증금액이 현재 예상 입찰가 수준이라면, 실제 총 취득 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 되므로 매우 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.