나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50661 [1] 충청북도 청주시 서원구 분평동 1360 분평주공5단지 515동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 '원평중학교' 동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

피씨조 경사지붕 지상15층 중 제13층 제1306호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다. - 내 벽 : 벽지도배 등 마감입니다. - 창 호 : 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

간선도로와 연계된 단지내 도로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(공동주택용지 , 건폐율 25%이하, 용적률 210%이하, 높이 최저10층이상 최고15층이하), 지구단위 계획구역(분평택지개발지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원평중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주하이텍고등학교,청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(원평 중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률 >, 침수위험지구(미평지구)<자연재해대책법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

1.1. 1. 주소

충청북도 청주시 서원구 분평동 1360 분평주공5단지 515동 13층1306호

1.1. 2. 물건 종류

아파트

1.1. 3. 사건 번호

청주지방법원 2026타경50661 (1)

1.1. 4. 감정가

90,000,000원

1.2. 면적 정보

1.2. 1. 토지 면적

26. 08㎡ (약 7.89평)

1.2. 2. 건물 면적

39. 69㎡ (약 12.01평) - 전용면적

1.3. 기타 기본 정보

1.3. 1. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 2. 경매 구분

부동산강제경매

1.3. 3. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 '원평중학교' 동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다. 간선도로와 연계된 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

피씨조 경사지붕으로, 지상 15층 중 13층 1306호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역(분평택지개발지구), 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원평중학교, 청주하이텍고등학교), 절대보호구역(원평중학교), 침수위험지구(미평지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역이 확인되며, 다수의 압류 및 가압류가 등기되었으나, 법원 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보

* 임차인: 정

* 보증금: 76,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-12-05

* 확정일자: 2023-12-07 (물건명세서 상)

* 대항력: 있음

3.2. 2. 권리 분석 핵심

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인 정 씨가 존재합니다. 해당 임차인의 주택임차권(을10)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2025년 1월 20일 접수된 국민건강보험공단 압류(갑9)로 보입니다. 이에 따라 대부분의 후순위 권리는 소멸될 예정이나, 물건명세서에 따라 을구 10번 주택임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

분평동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 주거 편의성이 양호한 지역입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근(2026년 6월~7월) 분평주공5단지 아파트의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 18일: 130,000,000원 (전용 59.71㎡, 5층)

* 2026년 7월 18일: 115,000,000원 (전용 49.77㎡, 7층)

* 2026년 7월 4일: 125,000,000원 (전용 59.71㎡, 8층)

평균 거래가는 약 123,333,333원입니다.

4.3. 시세 동향

본 건의 전용면적은 39.69㎡(약 12.01평)으로, 최근 거래된 49.77㎡(약 15.06평) 및 59.71㎡(약 18.06평)보다 작은 크기입니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 평당 가격을 환산해보면, 39.69㎡ 기준 예상 시세는 약 88,596,965원 수준으로 추정됩니다. 감정가 90,000,000원은 최근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

원평중학교, 청주하이텍고등학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 단지 정보

* 아파트명: 분평주공5단지

* 사용승인일: 1998년 2월 13일

* 세대수: 1350세대 (총 16개동)

* 주차대수: 총 400대 (지상 4대, 지하 31대)

* 관리사무소 연락처: 043-900-3448

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 정 씨의 보증금 76,000,000원 인수 가능성입니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 해당 금액 또는 그 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

제3종일반주거지역, 특화경관지구, 침수위험지구(미평지구) 등 일부 토지 이용에 대한 제한이 존재할 수 있습니다.

6.3. 기타 법적 제약

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등이 있어 개발이나 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 청주시 서원구 분평동 소재 분평주공5단지 내 13층 아파트로, 감정가는 9천만원입니다. 입지 및 교통은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부가 중요한 변수입니다.

7.2. 매수 시 고려사항

본 건의 실질적인 취득가는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 임차인의 보증금 76,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않는 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로, 인수되는 보증금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 양호한 교통 접근성.

* 최근 실거래가와 유사한 감정가.

8.2. 주의사항

* 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 발생 가능성.

* 임차인 보증금 인수 시, 실질 취득가 상승.

* 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항 존재.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 비교

본 건의 전용면적은 39.69㎡(약 12.01평)이며, 감정가는 90,000,000원입니다. 최근 유사 평형대(49.77㎡~59.71㎡)의 실거래가는 115,000,000원~130,000,000원 수준입니다. 이를 바탕으로 추정된 본 건의 시세는 약 88,596,965원 수준으로, 감정가는 현재 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

9.2. 권리관계 고려

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 정 씨의 보증금 76,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 이 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않으면, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로, 실제 투자 비용은 감정가 이상이 될 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

임차인 보증금 76,000,000원이 모두 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 금액을 인수하게 됩니다. 따라서 입찰가를 산정할 때 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

감정가 90,000,000원에서 임차인 보증금 76,000,000원을 제외하면 14,000,000원이 남는데, 이는 실제 부동산 가치에 비해 매우 낮은 금액입니다.

따라서, 본 건은 임차인의 보증금 인수 여부 및 인수되는 금액에 따라 실질적인 최대 입찰가가 결정될 것입니다.

보수적으로 접근할 경우, 인수되는 보증금의 크기를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 추천 입찰가: 85,000,000원

이 금액은 감정가 9,000만원을 약간 하회하는 수준으로, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 보수적으로 제시하는 금액입니다. 만약 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제된다면, 9,000만원 이상으로도 입찰을 고려할 수 있습니다. 하지만, 인수 보증금이 발생할 경우, 85,000,000원에 인수 보증금 잔액을 더한 금액이 최종 부담액이 됨을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.