나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504972 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솔 · 평가일 2026.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 및 각종 근린 생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2021.01.27) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내의 도로를 이용하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간 : 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504972 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 250,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

토지지분: 21.3605㎡ (약 6.46평)

건물면적 (전용면적): 39.88㎡ (약 12.06평)

건물지분: 39.882㎡ (약 12.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2021년 01월 27일

건물: 철근콘크리트구조, 21층 건물 내 5층 503호

세대수: 총 1669세대 (단지 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 및 각종 근린 생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 제5층 제503호로서, 사용승인일은 2021년 1월 27일임. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호임.

인접 도로상태: 단지내의 도로를 이용하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 09월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)

인수되는 권리: 없음.

을구 1번 주택임차권등기(채권액 180,000,000원)는 선순위이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

말소되는 권리: 등기부등본상 모든 권리(소유권보존, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표: 박 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 24일

* 확정일자: 2021년 08월 11일

* 배당신고일자: 2023년 10월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자(주택도시보증공사)가 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서를 제출하여 본 경매 절차에서 말소 처리될 예정임.

1.3. 상권분석

주변 근린 생활시설: 본건 소재지 인근에 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 생활 편의성이 양호한 지역임.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 인근 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육시설: 서운고등학교가 인근에 위치하며, 타 학교 시설 접근성도 양호함.

의료시설: 대규모 종합병원은 아니지만, 인근 병의원 이용이 가능함.

혐오시설: 본건 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

재개발구역: 향후 재개발 사업 진행 시 이주 등에 대한 계획 수립이 필요할 수 있음.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

선순위임차권: 대항력은 없으나, 인수되지 않는 조건임을 명확히 확인해야 함.

법적 제한:

* 제3종일반주거지역: 일반적인 주거지역으로 건폐율 및 용적률 적용.

* 지구단위계획구역 (서운주택재개발): 재개발 사업과의 연관성을 추가 확인 필요.

* 과밀억제권역: 해당 지역 규제 적용.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 전매 시 허가 필요 여부 확인 요망.

* 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역: 건축 및 개발 관련 제한사항 확인.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 아파트(2021년 사용승인)로, 기본적인 생활 환경은 양호하나, 재개발 구역 지정 및 HUG 관련 인수 조건 변경, 복잡한 권리 관계 등은 주의 깊게 분석해야 할 사항임. 모든 권리가 말소될 예정이므로 명확한 권리 승계 없이 입찰 가능하다는 점은 긍정적임.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 비교적 최근에 지어진 아파트로 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

권리 관계 명확성: 모든 이해관계인의 권리가 말소될 예정이므로 권리 인수 부담이 없음.

재개발 잠재력: 재개발 구역 지정으로 향후 추가적인 가치 상승 기대 가능성 있음 (단, 사업 진행 여부 및 시기 불확실).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원

본 건은 복수의 가압류 및 압류가 설정되어 있었으나, 말소기준권리보다 선순위인 권리 없이 모두 말소 예정임. 또한, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

따라서, 감정가 250,000,000원을 기준으로 시장 조사 및 수익률 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

본 물건의 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 보유 기간 및 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 함.

보수적인 접근을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.