나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504966 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 아파트, 학교 및 공원, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건내 제4층 제402호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 외곽 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육 제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504966 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 249,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

건물면적 (전용면적): 39.88㎡ (약 12.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 동류형의 아파트 단지, 학교(서운고등학교, 인천서운초등학교), 공원(계양공원) 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (인천 590번, 581번 지선버스, 인천 계양1번 공영버스 등 운행)

단지 내외곽으로 공도에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 매각이 진행되면, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 소멸됩니다.

임차인 현황 및 등기부 요약에 따르면, 주택도시보증공사(김희백) 명의의 주택임차권(을1, 보증금 180,000,000원)이 존재하나, 대항력이 없으며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

결론적으로, 본건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 10,410,257,555원입니다.

1.4. 상권분석

본건은 서운고등학교, 인천서운초등학교, 계양공원 등 교육 및 녹지 공간이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 높습니다.

다만, 인근에 서운일반산업단지 공공폐수처리시설이 소재하고 있어, 이에 대한 영향 여부를 개별적으로 판단할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조의 21층 건물 내 4층 402호 아파트입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 마감되어 있습니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인천서운초등학교, 서운중학교, 서운고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재개발구역: 본건은 재개발구역 내에 소재하므로, 재개발 사업의 진행 상황 및 완료 시점에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있으므로, 계약 진행 시 HUG 측과의 인수 조건 및 절차를 상세히 확인해야 합니다.

* 임차권 관련: 비록 임차인의 대항력이 없으며 보증금 인수 부담은 없으나, HUG와 관련된 임차인이므로 관련 서류 및 법적 절차를 면밀히 검토하는 것이 안전합니다.

* 토지이용계획상 제한: 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호법), 과밀억제권역 등 법적 제한사항이 존재합니다.

* 건축물대장 정보 불일치: 제공된 건축물대장 전유부 정보상 동호수가 '116동 1402호'로 기재되어 있으나, 본 물건은 '116동 402호'로 확인됩니다. 이 부분은 등기부 등본과 건축물 현황도를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 서운동에 위치한 아파트로, 재개발 구역 내에 있어 향후 개발 계획에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

권리 관계상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 재개발 사업의 불확실성, HUG 관련 조건, 그리고 인근 공공폐수처리시설의 존재 등은 잠재적 리스크로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 재개발 사업 진행에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 채무가 없어 명도 및 법적 절차가 간결함.

* 초, 중, 고등학교 및 공원이 인접한 우수한 교육 및 주거 환경.

* 다양한 버스 노선과 계양역, 작전역 등 대중교통 접근성 양호.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 249,000,000원입니다.

권리분석 결과, 인수해야 할 임차보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 실질적인 매입 비용을 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가, 최근 주변 아파트 매매 시세, 재개발 사업의 구체적인 진행 단계, 향후 예상되는 개발 이익, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.