나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504967 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운초등학교" 북측 근접 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 편익시설(근린, 학교, 공원 등), 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

아파트 단지 내 제반차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 공동주택 계양효성해링턴플레이스 제116동 제19층 제1901호로서 (사용승인일 2021.01.27) 외벽 : 모르타르위 페인팅 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중인.

설비내역

기본적인 위생설비, 상·하수도설비, 도시가스, 지역난방/열병합, 승강기, 스프링클러, 자동화재 탐지 및 경보기, 커뮤니티시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 외부 공도와 연계된 단지 내 내부 도로를 이용하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2026타경504967 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 19층1901호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 공동주택 계양효성해링턴플레이스 제116동 제19층 제1901호

* 사용승인일: 2021.01.27

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 감정가: 261,000,000원

* 토지 면적: 21.37㎡ (약 6.46평)

* 건물 면적:

* 전용면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

* 공급면적: 약 60㎡ (약 18.15평) 추정 (인천광역시 계양구 서운동 230번지 계양효성해링턴플레이스 116동 전체 면적 및 세대수 기반 추정)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 채권자: 주OOOOOOO

* 공부와의 차이: 없음

* 집합건물 등기부 요약 (주요 권리 내역):

* 갑1: 소유권보존 (서운구역주택재개발정비사업조합)

* 을1: 주택임차권 (김범규, 210,000,000원, 말소 예정)

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사, 4,587,000,000원, 말소)

* 갑5: 가압류 (주식회사제이엔에이코퍼레이션외 2명, 1,143,257,555원, 말소)

* 갑7: 압류 (계양세무서장, 말소)

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사, 210,000,000원, 말소) - 본건

* 갑10: 가압류 (계양효성해링턴플레이스, 4,500,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 10,440,257,555원

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운초등학교" 북측에 근접해 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 편익시설(근린, 학교, 공원 등), 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지는 대체로 사다리 평지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

* 아파트 단지 내 제반 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26까지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리관계 총괄

* 말소기준권리: 2024년 9월 30일자 주택도시보증공사 가압류(갑4)입니다. 본 건 매각으로 인해 일반적인 채권은 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 10,440,257,555원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (채무자/소유자 관련)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-29

* 확정일자: 2021-06-29

* 배당신고일자: 2023-08-18

* 대항력: 없음

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 210,000,000원은 인수되지 않는 것으로 판단됩니다. (임차인 김범규는 주택도시보증공사와 관련이 있는 것으로 보입니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 순위 1번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존, 주택임차권(말소 예정), 다수의 가압류 및 압류, 강제경매 개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 편익시설

* 단지 인근으로 서운초등학교가 위치해 있으며, 근린생활시설 및 공원 등 일상생활에 필요한 편익시설이 소재하여 주거 편의성은 보통 수준입니다.

4.2. 주변 공장 (Google 검색 결과)

* 대상 물건 소재지(인천광역시 계양구 서운동 230)는 공동주택 단지와 함께 공장 및 산업단지가 인접해 있거나 혼재하는 지역으로 파악됩니다.

* 특히, 서운동 220-13번지 일대에 서운일반산업단지 공공폐수처리시설이 위치하며, 인근에 다른 공장들도 다수 존재하는 것으로 확인됩니다.

* 이러한 공장 지대의 존재는 소음, 악취 등 환경적 요인으로 작용할 수 있으며, 주거 환경의 쾌적성에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 내/외부 시설

* 기본적인 위생설비, 상·하수도설비, 도시가스, 지역난방/열병합 난방 시스템이 구비되어 있습니다.

* 승강기, 스프링클러, 자동화재 탐지 및 경보기 등 안전 및 편의시설이 설치되어 있습니다.

5.2. 단지 내 부대시설

* 커뮤니티시설이 마련되어 있어 입주민의 편의를 도모하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 재개발 구역 관련

* 본 물건은 재개발 구역 내에 위치하고 있습니다. 재개발 사업은 사업 지연, 사업 계획 변경, 추가 비용 발생 등 불확실성이 존재할 수 있으며, 이는 장기적인 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

* HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항이 확인되었습니다. 정확한 변경 내용 및 이에 따른 영향은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 임차권 관련

* 주택임차권이 말소 동의 확약서와 함께 등기되어 있으나, 법적 절차 진행 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 장애물 제한 표면 구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 주변 환경

* 주거 지역과 함께 공장 지대가 혼재하는 지역 특성상, 생활 환경의 쾌적성 측면에서 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

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7.1. 물건 개요

* 본 물건은 2021년 준공된 신축급 아파트로, 인천광역시 계양구 서운동에 위치합니다. 재개발 구역 내에 속해 있어 향후 미래 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

7.2. 장점

* 신축급 아파트로서 비교적 양호한 주거 환경 및 시설을 제공합니다.

* 재개발 구역으로 지정되어 있어, 사업 완료 시 단지 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

7.3. 단점 및 리스크

* 재개발 사업의 불확실성, HUG 인수조건 변경 사항, 주변 공장으로 인한 환경적 요인 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한 사항들을 종합적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 신축급 아파트

* 2021년 사용승인을 받아 비교적 최신 건축물로, 내부 시설 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

8.2. 재개발 잠재력

* 재개발 사업이 정상적으로 추진될 경우, 단지 환경 개선 및 주변 지역 개발과 맞물려 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 주거 선호도

* 아파트는 일반적으로 안정적인 주거 선호도를 가지며, 재개발 완료 시 미래 가치가 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 경매 물건은 인수해야 할 임차 보증금이 없습니다.

9.2. 입찰가 산정 고려사항

* 예상 입찰가는 본 물건의 감정가(261,000,000원)를 기준으로, 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 현장 조사 결과, 본 건의 입지 및 특수 물건 정보 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 또한, 재개발 구역의 진행 상황, HUG 인수조건 변경 내용 등 추가적인 변수들을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

* 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 상세한 조사를 통해 직접 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.