나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504965 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2026.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 제11층 제1105호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2021-01-27)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공동주택(아파트)으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로 및 단지 내 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2026타경504965 (1)

소재지

인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 11층1105호

용도

아파트

감정가

253,000,000원

면적

* 토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

* 토지 지분: 21.3605㎡ (약 6.46평)

* 건물면적 (전용면적): 39.88㎡ (약 12.06평)

* 건물 지분: 39.882㎡ (약 12.06평)

* 아파트의 경우, 전용면적 외에 공급면적(분양면적)이 일반적으로 더 크지만, 본 건의 정확한 공급면적은 별도 확인이 필요합니다.

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항

재개발구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치

본 건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경

본 건 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 다만, 일부 거주민 후기에 따르면 도보 거리 내 편의시설(병원, 약국, 학원 등)이 부족하다는 의견도 있습니다. 또한, 인근에 서운일반산업단지 내 공공폐수처리시설이 위치해 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 과밀억제권역에 해당합니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 만료되었습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 09월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인 현황에 기재된 주택임차권(을1)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 하는 별도의 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-28

* 확정일자: 2021-09-06

* 배당신고일자: 2024-01-10

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 말소 예정입니다.

* 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

* 주변 상권

대규모 아파트 단지가 밀집한 전형적인 배후 주거 상권입니다. 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 수요를 충족하고 있습니다.

* 개발 잠재력

본 건이 속한 서운동 일대는 서운주택재개발구역으로 지정되어 있어, 향후 지역의 정비 및 발전이 예상됩니다. 이는 장기적인 관점에서 자산 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경

단지 인근에 서운고등학교, 서운중학교, 서운초등학교 등 교육시설이 위치하여 우수한 학군을 형성하고 있습니다.

* 편의 시설

단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 있으며, 대형마트(이마트, 홈플러스), 병원(메디플렉스 세종병원, 한림병원) 등이 인근에 위치할 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 후기에서는 도보 이동 가능한 편의시설이 제한적이라는 의견도 있습니다.

* 교통 환경

버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발 사업 불확실성

재개발구역에 속해 있어 사업 진행에 따라 이주, 분담금 발생, 사업 지연 등의 변동 가능성이 있습니다. 사업 계획의 구체적인 진행 상황 및 변경 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 과거 임차인으로 복합적인 관계를 맺고 있으며, 'HUG 인수조건 변경' 사항은 본 경매 절차 및 향후 자산 취득 조건에 영향을 미칠 수 있습니다. HUG의 구체적인 인수 조건 및 정책 변경 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

* 주변 산업단지 및 공공시설

인근 서운일반산업단지 및 공공폐수처리시설의 존재는 일부 거주자에게 환경적 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급 아파트로, 재개발 구역 내에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다. 하지만 재개발 사업의 불확실성, HUG 관련 복잡한 권리 관계 및 인수 조건 변경 사항, 그리고 인근 공공폐수처리시설의 존재는 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트

2021년 준공된 건물로, 연식에 따른 감가상각이 적어 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 재개발 잠재력

서운주택재개발 구역 지정으로 인해 향후 지역 개발에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 안전성

말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전하게 입찰할 수 있습니다.

* HUG의 안정적인 경매 진행

HUG가 채권자로서 경매를 주도하고 있으므로, 경매 절차의 안정적인 진행 및 잔금 납부 관련 불확실성이 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 253,000,000원

* 인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 본 건의 현황, 주변 시세, 재개발 사업 진행 단계 및 예상되는 미래 가치, HUG의 인수 조건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 감정가의 적정성, 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 적정 낙찰가 범위를 산출하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.