나이스옥션 법원경매 고양 2026타경3299 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 839-14 아이리스 3동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2026.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '다솜초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택단지, 대규모아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급학교, 농경지, 근린공원, 야산 등이 혼재하는 공동주택지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호로 건물의 개황은 다음과 같습니다. 외벽: 치장파벽타일 붙임 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호: PVC 샷시 창호

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방(3), 거실, 욕실(2), 주방 겸 식당, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건으 급ㆍ배수 설비, 위생설비, 승강기, 도시가스 난방설비, 옥내외주차장, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로서 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지, (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동숲속유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독, 다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

본건 건물명칭에 있어 공부상은 '3동'으로 되어 있으나, 건물외벽에는 '103동'으로 표기되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상입니다.

물건 비고

공부상 '3동' 이나, 건물외벽에는'103동'으로 표시되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경3299 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 839-14, 아이리스 3동 3층302호

토지 면적: 56.02㎡ (약 16.95평)

건물 면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

감정가: 330,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 설OO

건축년도: 2018년

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 소재하며, '다솜초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주변은 다세대주택, 단독주택단지, 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 농경지, 근린공원, 야산 등이 혼재하는 공동주택지대로 이루어져 있습니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

도로: 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 11월 4일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (을3)가 말소기준권리가 됩니다.

총 등기부채권액: 등기부등본상 총 채권액은 약 500,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 전입일자: 2018년 12월 5일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 김 은 전입일자 기준으로 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다. 금액이 0원으로 명시되어 있음에도 대항력이 있는 임차인이므로, 명도 진행 시 특별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 주택가에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 북동측 인근에 '다솜초등학교'가 위치해 있으며, '풍동숲속유치원'의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

편의시설: 인근에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 명칭 오류: 건축물대장상 건물 명칭은 '3동'이나, 건물 외벽에는 '103동'으로 표시되어 있어, 공부와 현황의 불일치로 인한 행정 절차상 혼란이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력을 갖춘 임차인 김 이 존재합니다. 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 2018년 준공되어 비교적 신축에 가까운 건물입니다. 다솜초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 공부상 동 표기 오류와 대항력 있는 임차인의 존재는 본건 취득 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 특히 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있음에도 대항력이 있다는 점은 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 다세대주택: 2018년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

양호한 입지: 초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 일산동구 식사동 지역은 지속적인 발전을 기대할 수 있는 곳입니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보에 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 330,000,000원

주변 시세 분석:

* 2026년 7월 19일, 인근 839-10번지 (본건과 같은 단지 '아이리스' 또는 '헤리티지' 단지일 가능성 높음)에서 전용면적 51.76㎡(약 15.6평)인 다세대주택이 4층에서 32,800,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 20일, 인근 832-84번지에서 전용면적 51.92㎡(약 15.7평)인 다세대주택이 3층에서 24,500,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 10일, 인근 231-1번지에서 전용면적 56.4㎡(약 17평)인 다세대주택이 3층에서 16,700,000만원에 거래되었습니다. (해당 물건은 파주시 소재로, 본건과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.)

시세 분석 결과, 본건과 유사한 단지 내에서 거래된 839-10번지 사례(전용 51.76㎡, 32,800만원)가 가장 현실적인 참고자료로 판단됩니다. 본건의 전용면적은 59.56㎡로 해당 사례보다 약 7.8㎡ 더 넓습니다. 이를 바탕으로 단순 면적비율을 적용할 경우, 해당 사례의 제곱미터당 가격(약 633,700원/㎡)을 적용하면 본건의 시장 가치는 약 37,773만원 수준으로 추정됩니다. 이는 본건 감정가 330,000,000원보다 높은 수준입니다.

고려 사항:

* 대항력 있는 임차인(김 )의 존재로 인한 명도 리스크(비록 인수 보증금은 0원이나, 실제 명도 과정에서의 변수 발생 가능성).

* 공부상 동 표기 오류(3동 vs 103동)로 인한 서류 처리의 번거로움.

* 경매는 경쟁 입찰이므로, 입찰 참여 상황에 따라 가격은 변동될 수 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 본건은 주변 시세 대비 감정가가 합리적이거나 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 명도 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.