나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경305 [1] 경기도 동두천시 상봉암동 207-25 가우디타운 1타운 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2026.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 상봉암동 소재 ‘소요초등학교’ 남측 인근에 위치한 '가우디타운 1타운 2동' 내 단위세대로, 인근은 다세대주택 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건물까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 4층 401호로, 외벽: 치장벽돌붙임 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 공동주택 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 동두천시 상봉암동 207-25번지, 가우디타운 1타운 2동 4층 401호. (도로명 주소: 경기도 동두천시 신천로 369-1)

1.2. 건물개요

용도는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물로 지상 4층 중 4층에 위치합니다. 전용면적은 약 70.06㎡ (약 21.2평)입니다. 건축물대장 상 총 건물 면적은 655.32㎡, 대지 면적은 611㎡입니다.

1.3. 토지정보

토지 면적은 76.38㎡ (토지 지분 76.375㎡, 약 23.1평)이며, 공동주택 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각기일

감정가는 215,000,000원입니다. (매각기일 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.5. 경매 개요

사건번호는 의정부지방법원 2026타경305 (1)이며, 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 수협은행(추정)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 동두천시 상봉암동에 소재한 ‘소요초등학교’ 남측 인근에 위치한 ‘가우디타운 1타운 2동’ 내 세대입니다. 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 및 버스정류장까지의 거리와 노선 수를 고려할 때, 교통 상황은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 5월 14일 접수된 수협은행 근저당권 (금액: 198,950,000원)이 말소기준권리가 됩니다. 해당 권리 이하의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로서 '지상권'이 명시되어 있습니다. 지상권은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리이므로, 계약 전 반드시 그 내용과 범위를 상세히 확인해야 합니다.

3.3. 기타 권리

* 2020년 5월 14일 접수된 신나현 소유권 이전 등기

* 2020년 5월 14일 접수된 수협은행 근저당권 (말소기준권리, 198,950,000원)

* 2024년 9월 6일 접수된 낙원새마을금고 가압류 (15,062,179원)는 말소 대상입니다.

전체 등기부 채권 총액은 214,012,179원입니다.

3.4. 임차인 현황

임대차 관계는 확인되지 않았으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 공동주택이 밀집된 주거 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설과 소요초등학교가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지므로, 주거 가치에 중점을 둔 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 소요초등학교 접근성이 양호하여 기본적인 생활 편의시설 이용에 무리가 없을 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

물건 남측 인근에 소요초등학교가 위치하고 있어, 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

말소되지 않는 '지상권'의 존재 가능성은 예상치 못한 추가 비용 발생의 잠재적 리스크입니다. 반드시 권리 내용을 정확히 파악하고 인수 여부를 결정해야 합니다.

6.2. 미확인 사항

* 임대차 관계가 불분명하여 실제 점유자 현황 및 명도 관련 사항을 파악해야 합니다.

* 동두천시 지역 부동산 시장의 전반적인 시세 변동성 및 향후 전망을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 동두천시 상봉암동에 위치한 다세대주택으로, 소요초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 건물 및 토지 면적, 감정가 등을 고려할 때 일반적인 경매 물건의 특성을 보입니다. 다만, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대차 관계의 불확실성 등 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 소요초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하고 주거 안정성이 높습니다.

* 안정적인 주거 가치: 다세대주택으로서 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석을 통한 리스크 관리: 인수되는 권리(지상권)에 대한 명확한 파악을 통해 리스크를 최소화한다면, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 감정가는 215,000,000원입니다. 그러나 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택(전용면적 54.86㎡ ~ 80.66㎡)의 실거래가는 30,000,000원에서 60,000,000원 수준으로, 감정가와 현저한 차이를 보이고 있습니다. 이러한 큰 괴리는 물건 자체의 특성, 주변 시세 변동, 감정평가 시점 또는 방식 등 다양한 요인에 기인할 수 있습니다. 따라서, 현재 시점에서는 감정가 대비 통상적인 낙찰가율(70~90%)을 적용한 150,500,000원 ~ 193,500,000원의 범위는 신뢰하기 어렵습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

* 말소되지 않는 지상권의 존재 여부 및 인수 비용 확인

* 실제 임대차 관계 조사 및 명도 가능성, 소요 비용 검토

* 동일 단지 또는 인근 유사 다세대주택의 최신 실거래가 및 호가 정보 재확인 (본 건과 유사한 층수, 면적, 상태의 물건 비교)

* 현장 방문을 통한 물건의 정확한 상태, 주변 환경(혐오시설 유무 등) 파악

상기 조사 결과를 바탕으로, 본 건의 시장 가치를 재평가하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 실제 시세가 3천만원~6천만원 수준으로 확인된다면, 감정가의 적정성에 대한 의문이 제기될 수 있으며, 입찰가는 이에 맞춰 매우 신중하게 접근해야 합니다.

제공된 최근 거래 사례들을 바탕으로 매우 보수적으로 접근한다면, 40,000,000원 ~ 70,000,000원 사이의 금액을 고려해볼 수 있습니다. 이는 현재까지 파악된 낮은 실거래가를 기준으로 한 것이며, 실제 조사 결과에 따라 입찰가 결정은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 본 금액은 절대적인 기준이 아닌, 추가 조사 시 고려할 수 있는 참고 범위로만 활용해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.