나이스옥션 법원경매 광주 2024타경69044 [4] 광주광역시 남구 월산동 118-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2024.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "백운지구대" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본 건 또는 본 건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 형상 지세 이용상황
1 사다리 평지 주거나지
2 부정형 평지 주거나지
3 사다리 평지 주거나지
4 사다리 완경사 주거나지
5 사다리 완경사 주거나지
6 부정형 평지 주상나지
7 부정형 완경사 주거나지
8 사다리 완경사 주거나지
9 부정형 완경사 주거나지
11 사다리 평지 단독주택
12 부정형 평지 전시장부지
14 부정형 평지 전시장부지
15 부정형 평지 주거나지
17 사다리 평지 주거나지
18 부정형 평지 주거나지
19 사다리 완경사 주거나지
기호 형상 지세 이용상황
20 부정형 평지 전시장부지
22 세장형 평지 단독주택
23 세장형 평지 단독주택
25 부정형 평지 전시장부지
26 사다리 완경사 주거나지

인접 도로상태

기호(1)은 북동측으로 왕복4차선포장도로, 기호(2),(3),(6),(12),(14),(20),(25)는 서측으로 왕복4차선포장도로, 기호(4),(5),(7),(8),(9),(18),(19),(26)은 인접필지를 통해 출입이 가능하며, (11),(17)은 북측으로 소폭의 골목길,(15)는 동측으로 약9m내외의 포장도로, (22)는 북측으로 소폭의 골목길, (23)은 북동측으로 소폭의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
"2,3,6,12,20,
25" 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
4,5 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
"7,8,9,11,14,
17,18,19,23,26" 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
15 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
22 도시지역, 제2종일반주거지역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

구분 구조 외벽 내벽 바닥 창호
10-가 목조 몰탈위페인팅, 목재 등 마감 벽지 등 마감 장판, 타일 등 마감 샷시창 등 마감
시멘와즙
10-나 시멘트 벽돌조 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 콘크리트 등 마감 -
스라브즙
13 "일반철골구조 및
철골철근콘크리트구조" 징크판넬 등 마감 인테리어 등 마감 타일 등 마감 샷시창 등 마감
(철근)콘크리트지붕
21-다 벽돌조 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 장판, 타일 등 마감 샷시창 등 마감
시멘기와지붕
21-라 시멘블록조 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 콘크리트 등 마감 -
슬래브지붕
21-마 시멘블록조 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 콘크리트 등 마감 -
슬래브지붕
24-바 목조 몰탈위페인팅, 목재 등 마감 벽지 등 마감 장판, 타일 등 마감 샷시창 등 마감
시멘와즙
24-사 시멘 부로크로 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 콘크리트 등 마감 -
스라브즙

이용상태

구분 층(호) 이용상황
10-가 1 단독주택
10-나 1 문간
13 지하1-2층 전시장
21-다 1 단독주택
21-라 1 문간
구분 층(호) 이용상황
21-마 1 창고
24-바 1 단독주택
24-사 1 문간
ㄱ 1 창고
ㄴ 1 창고

설비내역

구분 냉방설비 난방설비 "급배수
설비" 위생설비 - - - - - -
10-가 - ㅇ ㅇ ㅇ - - - - - -
13 ㅇ - ㅇ ㅇ - - - - - -
21-다 - ㅇ ㅇ ㅇ - - - - - -
24-바 - ㅇ ㅇ ㅇ - - - - - -

부합물 및 종물

별첨 "명세표 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(13)은 공부상 지하1층이나 현황 인접도로를 기준으로 지상1층에 해당하며, 기호(16)은 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경69044 (4)

소재지: 광주광역시 남구 월산동 118-4

용도: 단독주택

감정가: 176,552,790원 (1억 7655만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유치권

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 중복사건, 공동담보, 유치권

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 162.00㎡ (약 49.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.63㎡ (약 21.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장 상 주요 정보:

건물용도: 단독주택

구조: 벽돌구조 (연와조)

주요 마감: 외벽 몰탈위페인팅, 내벽 벽지, 바닥 장판/타일

건축년도: 1974년 6월 15일 (준공일 기준)

연면적: 69.63㎡ (21.0평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "백운지구대" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주택, 상가, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있어 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

토지별로 북동측 왕복 4차선 도로, 서측 왕복 4차선 도로, 소폭의 골목길, 약 9m 내외의 포장도로 등 다양한 도로에 접하고 있습니다. 일부 필지는 인접 필지를 통해 출입 가능합니다.

2.4. 주변 환경 (검색 기반)

* 편의시설: 인근 상가 및 점포들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 광주 남구 양과동에 광역쓰레기위생매립장 및 가연성폐기물연료화시설(SRF)이 있으나, 이는 본건 소재지인 월산동과 다소 거리가 있으며, 최근 소각장 등 환경시설에 대한 인식이 변화하고 있다는 보도가 있습니다. 본건 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 5번, 근저당권 (에스비엔피엘대부주식회사, 2018.05.23. 접수)이 말소기준권리이며, 경매 완료 시 해당 권리 및 그 이후 순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요하나, 현재 명세서상 명시된 바 없음.)

3.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

* 인수되는 권리: 없음 (명세서상 명시된 바 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나, 보증금이 없는 임차인일 가능성이 높습니다.

* *주의*: 임차인 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본 건의 경우 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 명확한 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 월산동은 주거 지역을 기반으로 상가 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. "백운지구대"가 인근에 위치하여 치안 및 행정적 지원 시설 접근성이 양호한 편입니다. 단독주택 용도이나, 주변에 다양한 형태의 건물이 혼재하는 것으로 보아 향후 지역 개발에 따라 용도 변경이나 고부가가치 활용 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 주거 및 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

주요 간선도로와의 접근성이 양호하여 차량을 통한 광주 시내 및 외곽 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 일반적인 수준으로 판단됩니다.

5.3. 교육시설

토지이용계획 상 '상대보호구역'으로 지정된 구역들이 있어, 인근에 학교가 존재함을 시사합니다. 이는 자녀가 있는 세대에게 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: '유치권'이 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있어, 경매 진행 시 유치권 성립 여부 및 소멸 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 법적, 경제적 복잡성을 야기할 수 있습니다. 관련 채권 및 다른 담보 물건과의 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 건물 상태 및 공부와의 차이:

* 기호(13)은 공부상 지하 1층이나 현황 지상 1층에 해당한다는 점,

* 기호(16)은 현황 멸실이라는 점은 현장 조사 및 공부 정리를 통해 정확한 현황을 파악해야 합니다.

* 공가 상태: 물건명세서에 '공가상태임'으로 명시되어 있어, 즉시 점유 및 사용에 문제는 없으나, 장기간 방치된 경우 건물 노후화 및 관리 부실의 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 월산동에 위치한 단독주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 지역에 소재하고 있습니다. 감정가는 약 1억 7655만원이며, 토지 면적이 162㎡로 상당한 편입니다. 그러나 '유치권', '중복사건', '공동담보' 등의 특수 사항이 존재하여 권리 분석에 매우 신중해야 합니다. 특히 유치권은 낙찰 후 인수될 수 있는 큰 부담이므로, 법률 전문가를 통한 철저한 확인이 선행되어야 합니다. 건물은 1974년에 건축되어 노후되었으며, 일부 공부와의 차이도 존재합니다. 공가 상태이므로 즉시 사용은 가능하나, 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 토지 가치: 넓은 토지 면적은 향후 재개발 또는 증축 가능성을 내포하고 있습니다.

* 잠재적 가치: 리스크 요인들을 명확히 파악하고 해결한다면, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례(2025년 3월~2026년 4월)를 보면, 전용면적 59~67㎡ 내외의 신축급 연립주택이 1억 6,500만원에서 1억 7,900만원 수준에 거래되었습니다. 본 건은 1974년 건축된 단독주택으로, 건물 노후도 및 '유치권' 등의 명확한 리스크 요인을 감안할 때, 신축 연립주택 시세보다 낮은 가격으로 접근해야 합니다.

리스크 요인과 건물의 노후도를 고려하여, 감정가(176,552,790원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 보수적 접근 예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

이는 감정가의 약 68% ~ 79% 수준이며, 유치권 등 권리 관계에 대한 명확한 해소 가능성을 확인한 후에 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.