나이스옥션 법원경매 광주 2024타경69044 [3] 광주광역시 남구 월산동 146-46 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2024.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "백운지구대" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본 건 또는 본 건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 형상 지세 이용상황
1 사다리 평지 주거나지
2 부정형 평지 주거나지
3 사다리 평지 주거나지
4 사다리 완경사 주거나지
5 사다리 완경사 주거나지
6 부정형 평지 주상나지
7 부정형 완경사 주거나지
8 사다리 완경사 주거나지
9 부정형 완경사 주거나지
11 사다리 평지 단독주택
12 부정형 평지 전시장부지
14 부정형 평지 전시장부지
15 부정형 평지 주거나지
17 사다리 평지 주거나지
18 부정형 평지 주거나지
19 사다리 완경사 주거나지
기호 형상 지세 이용상황
20 부정형 평지 전시장부지
22 세장형 평지 단독주택
23 세장형 평지 단독주택
25 부정형 평지 전시장부지
26 사다리 완경사 주거나지

인접 도로상태

기호(1)은 북동측으로 왕복4차선포장도로, 기호(2),(3),(6),(12),(14),(20),(25)는 서측으로 왕복4차선포장도로, 기호(4),(5),(7),(8),(9),(18),(19),(26)은 인접필지를 통해 출입이 가능하며, (11),(17)은 북측으로 소폭의 골목길,(15)는 동측으로 약9m내외의 포장도로, (22)는 북측으로 소폭의 골목길, (23)은 북동측으로 소폭의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
"2,3,6,12,20,
25" 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
4,5 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
"7,8,9,11,14,
17,18,19,23,26" 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
15 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
22 도시지역, 제2종일반주거지역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

구분 구조 외벽 내벽 바닥 창호
10-가 목조 몰탈위페인팅, 목재 등 마감 벽지 등 마감 장판, 타일 등 마감 샷시창 등 마감
시멘와즙
10-나 시멘트 벽돌조 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 콘크리트 등 마감 -
스라브즙
13 "일반철골구조 및
철골철근콘크리트구조" 징크판넬 등 마감 인테리어 등 마감 타일 등 마감 샷시창 등 마감
(철근)콘크리트지붕
21-다 벽돌조 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 장판, 타일 등 마감 샷시창 등 마감
시멘기와지붕
21-라 시멘블록조 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 콘크리트 등 마감 -
슬래브지붕
21-마 시멘블록조 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 콘크리트 등 마감 -
슬래브지붕
24-바 목조 몰탈위페인팅, 목재 등 마감 벽지 등 마감 장판, 타일 등 마감 샷시창 등 마감
시멘와즙
24-사 시멘 부로크로 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 콘크리트 등 마감 -
스라브즙

이용상태

구분 층(호) 이용상황
10-가 1 단독주택
10-나 1 문간
13 지하1-2층 전시장
21-다 1 단독주택
21-라 1 문간
구분 층(호) 이용상황
21-마 1 창고
24-바 1 단독주택
24-사 1 문간
ㄱ 1 창고
ㄴ 1 창고

설비내역

구분 냉방설비 난방설비 "급배수
설비" 위생설비 - - - - - -
10-가 - ㅇ ㅇ ㅇ - - - - - -
13 ㅇ - ㅇ ㅇ - - - - - -
21-다 - ㅇ ㅇ ㅇ - - - - - -
24-바 - ㅇ ㅇ ㅇ - - - - - -

부합물 및 종물

별첨 "명세표 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(13)은 공부상 지하1층이나 현황 인접도로를 기준으로 지상1층에 해당하며, 기호(16)은 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록14 지상소재 수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경69044 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 광주광역시 남구 월산동 146-46

용도: 근린시설 (감정평가서상 용도)

감정가: 4,613,156,390원

1.3. 면적 정보

토지면적: 2251.00㎡ (약 681.18평)

토지지분: 2251㎡ (약 681.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1450.95㎡ (약 438.92평)

건물지분: 1450.95㎡ (약 438.92평)

건물 제시외면적: 13.00㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 목록14 지상 소재 수목 매각 포함

1.5. 특이사항

* 중복사건, 공동담보, 유치권 (권리분석 시 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "백운지구대" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임 [cite:none].

2.2. 교통상황

본 건 또는 본 건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨 [cite:none].

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 기호별로 사다리형, 부정형, 세장형 등 다양한 형태로, 지세는 평지 및 완경사가 혼재하며, 현재 주거나지, 주상나지, 단독주택, 전시장부지 등으로 이용 중임 [cite:none].

건물은 목조, 시멘트 벽돌조, 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조 등 다양한 구조로 구성되어 있으며, 단독주택, 문간, 전시장, 창고 등으로 이용되고 있음 [cite:none].

건물(13)호는 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 2층 규모이며, 전시장 용도로 사용되고 있음 [cite:none].

건물(10)호는 목조 구조로 지상 1층 단독주택 및 문간으로 이용됨 [cite:none].

건물(24)호는 목조 구조로 지상 1층 단독주택, 문간, 창고 등으로 이용됨 [cite:none].

2.4. 인접 도로상태

각 필지별로 북동측, 서측, 북측, 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 소폭의 골목길, 약 9m 내외의 포장도로 등에 접해 있어 차량 출입 및 통행이 가능함 [cite:none].

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

토지들은 대부분 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 일부 필지는 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 소로1류(폭 10m-12m)에 접합되어 있음. 또한, 다수의 필지가 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 포함되어 있어 주변에 교육 시설이 있음을 시사함. 일부 필지는 준보전산지<산지관리법>에 해당함 [cite:none].

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

소유권은 최익서 외 3명에서 주식회사지탑디앤씨로 이전되었음 [cite:none].

말소기준권리는 2015-02-26 접수된 남광주농업협동조합의 근저당권(을1)임 [cite:none].

등기부상 다수의 근저당권, 지상권, 압류, 임의경매 개시결정 등이 존재했으나, 모두 말소된 것으로 확인됨 [cite:none].

토지 등기부채권 총액: 4,705,600,000원 [cite:none].

3.2. 건물 등기부 요약

건물 소유권은 주식회사지탑디앤씨의 보존등기로 시작되었음 [cite:none].

토지 등기부와 마찬가지로, 다수의 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등이 있었으나 모두 말소되었음 [cite:none].

건물 등기부채권 총액: 4,933,600,000원 [cite:none].

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박주정

보증금: 0원, 차임: 800,000원, 전입일자: 2015-12-03, 대항력: 없음 [cite:none].

* 임차인: 주식회사지오산업개발, 윤정식

보증금: 0원, 차임: 1,100,000원, 전입일자: 2015-12-08, 대항력: 없음 [cite:none].

* 임차인: 힐스테이트월산

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음 [cite:none].

3.4. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리: 남광주농업협동조합의 근저당권 (을1, 건물 등기부 기준) [cite:none].

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸하며, 후순위 권리 또한 모두 소멸될 예정임.

제시외 건물 및 목록14 지상 수목도 매각에 포함됨 [cite:none].

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나, 토지 등기부상 지상권(을2)은 말소된 것으로 기재되어 있어 실제 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됨 [cite:none].

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액 (토지+건물) = 4,705,600,000원 + 4,933,600,000원 = 9,639,200,000원 [cite:none].

이는 등기된 채권 총액이며, 실제 입찰가 산정 시에는 감정가 및 시장 상황을 고려해야 함.

4. 상권분석

본 물건은 광주광역시 남구 월산동, 백운지구대 인근에 위치하며, 주변에 주택, 상가, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있는 지역임 [cite:none]. 상대보호구역이 다수 포함된 것으로 보아 교육 관련 시설(학교 등)이 인근에 위치할 가능성이 높으며, 이는 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음 [cite:none].

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 간선도로 인접 [cite:none].

* 편의시설: 주거지대 내 상가 및 점포 밀집 [cite:none].

* 교육: 상대보호구역 지정으로 보아 인근에 학교 존재 가능성 높음 [cite:none].

* 공공시설: 백운지구대 인근 위치 [cite:none].

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보, 유치권: 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있어, 권리분석 시 해당 사항에 대한 면밀한 확인이 필요함 [cite:none]. 특히 유치권은 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 많으므로 주의 요망.

* 건물 상태: 일부 건물(10-가, 10-나, 21-다, 21-라, 21-마, 24-바, 24-사)의 구조가 목조, 시멘와즙, 시멘블록조 등으로 오래되었을 가능성이 있어, 건물 노후도 및 수리 필요성 검토 필요.

* 건물(13)호 공부상 지하1층이나 현황 지상1층: 공부와의 차이가 있어 현장 조사를 통해 정확한 상태를 확인해야 함 [cite:none].

* 주변 환경: 광주 남구 지역에 폐기물처리시설(매립장, 소각장 등)이 운영 중이거나 계획 중에 있다는 검색 결과가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요함. 현재까지 해당 주소지 인근에 명확한 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았음 [cite:none].

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 월산동에 위치한 근린시설로, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건임. 감정가는 약 46억 원이며, 토지 및 건물 면적이 상당하여 다양한 용도로 활용 가능성이 있음. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단되며, 인근에 교육 환경 보호구역이 다수 포함되어 있어 학교 시설과의 연관성을 기대할 수 있음.

권리관계는 등기부상 다수의 채권이 말소되어 정리된 것으로 보이나, '중복사건, 공동담보, 유치권' 등 특이사항이 명시되어 있어 권리분석에 더욱 주의가 필요함. 특히 유치권이 존재할 경우 낙찰자에게 인수될 수 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 함. 또한, 건물 일부의 노후도 및 공부와의 차이점도 투자 결정 시 고려해야 할 요소임.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 건물 연면적: 자체 개발 또는 다수의 근린생활시설, 주택, 전시장 등으로 활용할 수 있는 잠재력 보유.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 시 시너지 효과 기대.

* 상대보호구역 인접: 주변 교육 시설과의 연계를 통한 상권 활성화 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 46억 1,315만 6,390원이나, '중복사건, 공동담보, 유치권' 등의 특이사항 및 건물 노후도, 공부와의 차이 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요함.

현재 등기부상의 채권 총액이 96억 원을 상회하나, 이는 말소기준권리 이전의 채권 총액이며, 낙찰 시 인수되는 권리(유치권 등)가 없을 경우 말소기준권리 이하의 채권은 소멸함.

상기 리스크 요인을 종합적으로 고려하고, 향후 개발 가능성 및 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것을 권고하며, 구체적인 입찰가 판단은 권리관계 최종 확인 후 가능함.

(인수 보증금은 현재 확인되지 않으며, 0원으로 가정)

예상 입찰가 범위: 38억원 ~ 45억원 (추후 상세 권리분석 및 현장 조사를 통해 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.