나이스옥션 법원경매 광주 2024타경69044 [2] 광주광역시 남구 월산동 124-18 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2024.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "백운지구대" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본 건 또는 본 건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 형상 지세 이용상황
1 사다리 평지 주거나지
2 부정형 평지 주거나지
3 사다리 평지 주거나지
4 사다리 완경사 주거나지
5 사다리 완경사 주거나지
6 부정형 평지 주상나지
7 부정형 완경사 주거나지
8 사다리 완경사 주거나지
9 부정형 완경사 주거나지
11 사다리 평지 단독주택
12 부정형 평지 전시장부지
14 부정형 평지 전시장부지
15 부정형 평지 주거나지
17 사다리 평지 주거나지
18 부정형 평지 주거나지
19 사다리 완경사 주거나지
기호 형상 지세 이용상황
20 부정형 평지 전시장부지
22 세장형 평지 단독주택
23 세장형 평지 단독주택
25 부정형 평지 전시장부지
26 사다리 완경사 주거나지

인접 도로상태

기호(1)은 북동측으로 왕복4차선포장도로, 기호(2),(3),(6),(12),(14),(20),(25)는 서측으로 왕복4차선포장도로, 기호(4),(5),(7),(8),(9),(18),(19),(26)은 인접필지를 통해 출입이 가능하며, (11),(17)은 북측으로 소폭의 골목길,(15)는 동측으로 약9m내외의 포장도로, (22)는 북측으로 소폭의 골목길, (23)은 북동측으로 소폭의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
"2,3,6,12,20,
25" 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
4,5 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
"7,8,9,11,14,
17,18,19,23,26" 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
15 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
22 도시지역, 제2종일반주거지역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

구분 구조 외벽 내벽 바닥 창호
10-가 목조 몰탈위페인팅, 목재 등 마감 벽지 등 마감 장판, 타일 등 마감 샷시창 등 마감
시멘와즙
10-나 시멘트 벽돌조 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 콘크리트 등 마감 -
스라브즙
13 "일반철골구조 및
철골철근콘크리트구조" 징크판넬 등 마감 인테리어 등 마감 타일 등 마감 샷시창 등 마감
(철근)콘크리트지붕
21-다 벽돌조 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 장판, 타일 등 마감 샷시창 등 마감
시멘기와지붕
21-라 시멘블록조 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 콘크리트 등 마감 -
슬래브지붕
21-마 시멘블록조 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 콘크리트 등 마감 -
슬래브지붕
24-바 목조 몰탈위페인팅, 목재 등 마감 벽지 등 마감 장판, 타일 등 마감 샷시창 등 마감
시멘와즙
24-사 시멘 부로크로 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 콘크리트 등 마감 -
스라브즙

이용상태

구분 층(호) 이용상황
10-가 1 단독주택
10-나 1 문간
13 지하1-2층 전시장
21-다 1 단독주택
21-라 1 문간
구분 층(호) 이용상황
21-마 1 창고
24-바 1 단독주택
24-사 1 문간
ㄱ 1 창고
ㄴ 1 창고

설비내역

구분 냉방설비 난방설비 "급배수
설비" 위생설비 - - - - - -
10-가 - ㅇ ㅇ ㅇ - - - - - -
13 ㅇ - ㅇ ㅇ - - - - - -
21-다 - ㅇ ㅇ ㅇ - - - - - -
24-바 - ㅇ ㅇ ㅇ - - - - - -

부합물 및 종물

별첨 "명세표 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(13)은 공부상 지하1층이나 현황 인접도로를 기준으로 지상1층에 해당하며, 기호(16)은 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각
-목록4,5,6,7 지상 제시외 수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본 물건은 광주지방법원 2024타경69044 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 소재지는 광주광역시 남구 월산동 124-18이며, 용도는 전입니다. 감정평가액은 1,147,330,000원이며, 토지 면적은 838.00㎡ (약 253.50평)입니다. 건물 면적은 0.00㎡로 건물은 매각 대상에서 제외되었으나, 감정평가서상 일부 건물 이용 현황이 기재되어 있습니다. 본 물건은 토지 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 중복사건, 공동담보, 유치권이 있으며, 주의사항으로는 일괄매각 (일부 건물 포함 가능성 시사) 및 목록 4, 5, 6, 7 지상 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "백운지구대" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 본 건 또는 본 건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

* 형태 및 이용상태: 본건은 기호 1번 사다리형, 기호 2, 3, 6, 12, 14, 20, 25번 부정형, 기호 4, 5, 7, 8, 9, 19, 26번 사다리형 또는 부정형, 기호 11, 17번 사다리형, 기호 15번 사다리형, 기호 22, 23번 세장형 등 다양한 형태로 구성되어 있습니다. 지세는 평지 및 완경사이며, 이용상황은 주거나지, 주상나지, 단독주택, 전시장부지 등 다양하게 나타납니다.

* 인접 도로상태: 기호(1)은 북동측으로 왕복 4차선 포장도로, 기호(2),(3),(6),(12),(14),(20),(25)는 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하며, 일부 필지는 인접 필지를 통하거나 소폭의 골목길, 약 9m 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 일부 필지는 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 소로1류(폭 10m-12m) 등에 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 및 준보전산지<산지관리법> 등의 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 입지 분석 (주변 시설 및 환경)

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* 주변 시설: 본 건 소재지인 광주광역시 남구 월산동 일대는 주거 밀집 지역으로, 백운지구대 인근에 위치하여 치안 관련 시설 접근성이 양호합니다. 상가 및 점포, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 광주광역시 남구에는 다수의 고등학교가 소재하고 있어 교육 환경 관련 고려가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 광주광역시 내에서 신규 소각장(자원회수시설) 설치 사업 등이 추진되고 있으나, 이는 남구 월산동 124-18 소재지에서 직접적으로 영향을 받는 혐오시설로 확인된 정보는 없습니다. 다만, 유사 시설들이 도시 계획에 포함될 수 있으므로, 향후 지역 개발 계획을 주시할 필요가 있습니다.

1.3. 권리분석

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* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2016년 7월 1일 접수된 화정새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 이보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권 변동: 송양술(1980년), 신녕(2001년), 주식회사지오산업개발(2015년) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 부동산 권리 현황: 다수의 근저당권, 지상권설정, 가압류, 임의경매, 압류 등이 등기되었으나, 대부분 말소된 상태입니다. (예: 화정새마을금고 근저당권(을1, 2016년 7월 1일), 에스비엔피엘대부주식회사 근저당권(을5, 2018년 5월 23일), 김병문 근저당권(을7, 2020년 1월 30일), 동양저축은행 임의경매(갑11, 2024년 4월 26일), 화정새마을금고 임의경매(갑16, 2025년 2월 3일) 등)

* 인수되는 권리: 등기부등본상 명시된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 원칙적으로 인수되는 권리는 없어 보입니다.

* 유치권: 제공된 정보에 "유치권"이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 등기부상 명확히 드러나지 않더라도 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있으므로, 철저한 현장 조사를 통한 유치권 성립 여부 및 금액 확인이 필수적입니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황 정보에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 현재 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 추정됩니다. 그러나 구체적인 임대차 계약 내용 및 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 기호(13)은 공부상 지하 1층이나 현황 인접도로를 기준으로 지상 1층에 해당하며, 기호(16)은 현황 멸실입니다. 이러한 공부와 현황의 차이는 추후 명도 및 이용 시 고려해야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석

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* 주거 및 상업 혼합 지역: 본 건이 위치한 월산동은 주택과 상가, 점포, 근린생활시설이 혼재된 주거지대로, 지역 내에서 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 이는 안정적인 수요 기반을 제공할 수 있습니다.

* 다양한 토지 이용 현황: 주거나지, 주상나지, 단독주택, 전시장부지 등 다양한 용도로 활용되고 있어, 향후 개발 계획에 따라 다목적 활용 가능성이 있습니다.

* 백운지구대 인근: 백운지구대와 인접해 있어 지역 치안 및 행정 서비스 접근성이 양호하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

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* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 간선도로를 통해 시내외 이동이 편리합니다. 대중교통 이용도 일반적인 수준으로 가능할 것으로 보입니다.

* 편의시설: 주거지대 내 상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 쇼핑, 식당 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 일부 필지가 상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 학교와의 관계를 고려해야 합니다. 다만, 구체적인 학교와의 거리 및 교육 시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

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* 복잡한 권리관계: 중복사건, 공동담보로 진행되는 경매 절차는 권리 분석을 더욱 복잡하게 만들 수 있습니다.

* 유치권 존재 가능성: 특이사항에 유치권이 명시되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 채무 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 일괄매각 및 수목 포함: 토지와 함께 특정 구역의 제시외 수목이 일괄 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 처리 방안을 사전에 고려해야 합니다.

* 공부와의 차이: 건물 현황과 공부상 내용이 상이하거나 멸실된 건물이 있어, 사실 관계 확인 및 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 준보전산지 등 다양한 법규 제한은 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 가할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

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본 물건은 광주광역시 남구 월산동에 위치한 토지 매각 건으로, 넓은 면적과 다양한 필지 구성을 통해 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 중복사건, 공동담보, 특히 유치권의 존재 가능성과 공부와의 차이, 각종 토지이용계획상의 제약 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

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* 넓은 토지 면적: 838㎡ (약 253.50평)의 규모로, 신축 개발 또는 재개발 사업 추진 시 유리한 조건입니다.

* 다양한 용도 가능성: 주거나지, 전시장부지 등 다양한 이용 현황을 통해 용도 변경 및 복합 개발의 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 안정적인 지역 기반: 주택 및 상업시설이 혼재된 주거지대에 위치하여, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 양호한 교통 접근성: 간선도로 인접으로 시내외 접근성이 우수합니다.

1.9. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,147,330,000원을 기준으로 산정할 수 있습니다. 그러나 권리관계의 복잡성(특히 유치권), 공부와의 차이, 각종 개발 제한 및 시장 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 입찰가는 크게 변동될 수 있습니다. 특히 유치권이 성립될 경우, 해당 금액만큼 추가적인 부담이 발생하므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치를 면밀히 평가하여 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 계산되어 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사, 법률 및 세무 전문가의 상담, 그리고 유사 부동산의 최근 거래 사례 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.