나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4891 [3] 전라남도 영광군 법성면 삼당리 292-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 삼당리 소재 <삼미마을> 북측 인근에 위치하며 본건 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 용덕로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

기호 1) : 인접도로 대비 완경사이며, 부정형의 형상으로 기준시점 현재 전으로 이용중임.
기호 2) : 인접도로 대비 완경사이며, 부정형의 형상으로 기준시점 현재 잡종지로 이용중임.
기호 3) : 인접도로 대비 완경사이며, 부정형의 형상으로 기준시점 현재 잡종지, 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1), 2) : 맹지임.
기호 3) : 본건 내부, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)~3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(양,사슴,말,소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,
메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4891 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 굴OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 영광군 법성면 삼당리 292-2

용도: 대지

토지면적: 458.00㎡ (약 138.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 24.00㎡

감정가: 19,602,000원

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지매각

토지지분: 458㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 제시외 건물 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 삼당리 <삼미마을> 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대임.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 용덕로를 통해 타 지역으로 진출입이 가능함.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호 1), 2): 인접 도로 대비 완경사이며, 부정형 형상으로 현재 전(밭) 및 잡종지로 이용 중임.

기호 3): 인접 도로 대비 완경사이며, 부정형 형상으로 현재 잡종지, 일부 도로로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권이전(2015-09-21, 문충삼) 외에 근저당권, 지상권설정, 가압류, 임의경매개시결정 등이 등기되어 있음.

말소기준권리: 을1 (근저당권, 굴비골농업협동조합, 2020-03-23)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리인 근저당권(을1)보다 늦은 접수일자(2020-03-23 이후)를 가진 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보임. (예: 을2, 갑2, 갑3, 갑4)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 명시되어 있으나, 등기부요약 상 을2 근저당권과 함께 지상권설정(을2)이 '말소'로 기재되어 있어 권리관계에 대한 추가 확인이 필요함. 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 농경지 및 단독주택이 혼재하는 지역으로, 주변 상업 시설은 발달하지 않은 농촌 지역으로 판단됨.

4.2. 생활 편의시설

가까운 편의시설은 법성면 소재지에 위치할 것으로 예상되며, 농경지대 특성상 대규모 편의시설은 부족할 것으로 보임.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용의 제약

기호 1), 2) 토지는 맹지(인접 도로와 접하지 않음)로, 건축이나 토지 활용에 제약이 따를 수 있음.

토지이용계획상 계획관리지역 및 가축사육제한구역(돼지, 개 등 제한)에 해당하여 건축 및 토지 이용 시 관련 법규 확인이 필요함.

5.2. 제시외 건물

건물 면적이 0㎡임에도 불구하고 제시외 건물 면적 24.00㎡가 매각에 포함되므로, 현장 확인을 통해 제시외 건물의 현황 및 철거 가능성 등을 면밀히 검토해야 함.

5.3. 권리관계의 불확실성

물건명세서와 등기부 요약 간에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'와 '말소' 표기 사이에 불일치 가능성이 있어, 최종적인 권리 관계는 현장 조사 및 법원 확인을 통해 명확히 해야 함.

6. 종합 의견

본건은 전라남도 영광군 법성면 삼당리의 농경지대로, 차량 접근은 가능하나 일부 토지가 맹지이고 제시외 건물이 매각에 포함되는 등 다소 복잡한 권리 및 이용상의 제약이 존재하는 물건임. 계획관리지역에 속하나 가축사육제한구역에 해당함.

7. 투자 포인트

주변 농경지 시세 대비 저평가 가능성이 있다면 소규모 농업 목적 또는 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있음. 다만, 맹지 해소 및 제시외 건물 문제 해결, 권리관계 명확화가 선행되어야 함.

8. 예상 입찰가

제시된 감정가 19,602,000원에서 맹지, 제시외 건물, 권리관계의 불확실성 등의 리스크를 고려하여, 낙찰가는 감정가의 60% ~ 80% 수준인 약 11,761,200원 ~ 15,681,600원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적으로 판단됨. 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.