나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4891 [2] 전라남도 영광군 법성면 삼당리 292-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 삼당리 소재 <삼미마을> 북측 인근에 위치하며 본건 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 용덕로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

기호 1) : 인접도로 대비 완경사이며, 부정형의 형상으로 기준시점 현재 전으로 이용중임.
기호 2) : 인접도로 대비 완경사이며, 부정형의 형상으로 기준시점 현재 잡종지로 이용중임.
기호 3) : 인접도로 대비 완경사이며, 부정형의 형상으로 기준시점 현재 잡종지, 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1), 2) : 맹지임.
기호 3) : 본건 내부, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)~3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(양,사슴,말,소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,
메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-지상에 소재한 비닐하우스 매각제외
-맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경4891 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 굴OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 영광군 법성면 삼당리 292-1

용도: 대지

토지 면적: 992.00㎡ (약 300.00평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

감정가: 21,824,000원

1.3. 토지 상세정보

토지면적: 992.00㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 본건 기호 1)은 전으로 이용 중이며, 기호 2)는 잡종지로 이용 중, 기호 3)은 잡종지 및 일부 도로로 이용 중임.

1.4. 건물 상세정보

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 삼당리 소재 <삼미마을> 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대임.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 용덕로를 통해 타 지역으로의 진출입이 용이함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(양, 사슴, 말, 소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)으로 지정되어 있음.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 및 공공시설)

주변은 마을과 농경지가 혼재된 지역으로, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음. 영광 법성진성은 역사적 가치가 있는 곳으로 알려져 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 적음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2020년 3월 23일자 굴비골농업협동조합 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을1): 굴비골농업협동조합, 26,000,000원

* 지상권설정 (을2): 굴비골농업협동조합 (말소)

* 가압류 (갑2): 농업협동조합중앙회, 179,170,287원

* 임의경매 (갑3): 굴비골농업협동조합, 20,420,420원

* 가압류 (갑4): 전남신용보증재단, 9,540,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약 상 을2 지상권은 말소 예정으로 확인됨. (추가 확인 필요)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액: 214,710,287원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 전라남도 영광군 법성면 삼당리, 삼미마을 인근의 농경지대에 위치함. 이는 상업 및 업무 활동보다는 농업 및 주거 기능이 주를 이루는 지역 특성을 반영함.

4.2. 개발 가능성

영광군은 군관리계획(지구단위계획구역 등) 변경 및 결정 등 지역 개발 계획이 수립되고 있으나, 본건 소재지인 삼당리 자체의 구체적인 상업 활성화 관련 정보는 제한적임.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건 주위는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보임.

5.2. 주변 환경

마을 주변 농경지대로서 조용하고 한적한 환경을 가지고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건 토지(기호 1, 2)는 인접 도로 대비 맹지임. 이는 건축이나 토지 이용에 있어 진입로 확보에 대한 법적, 현실적인 제약이 발생할 수 있는 주요 리스크임. 기호 3)은 약 3미터 폭의 포장도로와 접하고 있음.

6.2. 비닐하우스 제외

지상에 소재한 비닐하우스는 매각 대상에서 제외되므로, 인도 시 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.3. 지형 및 경사

인접 도로 대비 완경사 지형으로, 토지 이용 시 경사를 활용하거나 성토 등의 추가 공사가 필요할 수 있음.

6.4. 가축사육 제한

계획관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 업종으로의 토지 활용에 제한이 따름.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 영광군 법성면 삼당리에 소재한 토지 매각 물건으로, 감정가는 21,824,000원임. 주로 농경지 및 잡종지로 이용되고 있으며, 마을 인근의 조용한 환경을 가지고 있음. 차량 접근성은 양호하나, 기호 1, 2번 토지는 맹지로서 건축 및 이용에 제약이 따르는 점이 가장 큰 리스크임. 또한, 비닐하우스는 매각 제외되며, 완경사 지형과 가축사육 제한 구역임을 고려해야 함. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높다는 점도 유의해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 저렴한 감정가

낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적을 확보할 수 있는 기회일 수 있음.

8.2. 계획관리지역

계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 잠재되어 있으나, 맹지 및 가축사육 제한 등의 제약을 극복해야 함.

8.3. 주변 시세

인근 법성면 삼당리 토지 실거래가 사례로 517평(1709㎡) 토지가 1천만원에 거래된 사례가 있어, 시세 대비 투자 가치 판단이 필요함.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됨.

감정가: 21,824,000원

주요 리스크 요인(맹지, 완경사, 가축사육 제한)을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있음. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 토지 이용의 실질적인 제약 사항 확인 및 주변 시세 조사, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석해야 함. 보수적인 접근 시 감정가의 80% ~ 100% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 맹지 해소 방안 마련 여부에 따라 달라질 수 있음.

[1.0 ~ 2.1824만원]1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경4891 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 굴OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 영광군 법성면 삼당리 292-1

용도: 대지

토지 면적: 992.00㎡ (약 300.00평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

감정가: 21,824,000원

1.3. 토지 상세정보

토지면적: 992.00㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 본건 기호 1)은 전으로 이용 중이며, 기호 2)는 잡종지로 이용 중, 기호 3)은 잡종지 및 일부 도로로 이용 중임.

1.4. 건물 상세정보

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 삼당리 소재 <삼미마을> 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대임.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 용덕로를 통해 타 지역으로의 진출입이 용이함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(양, 사슴, 말, 소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)으로 지정되어 있음.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 및 공공시설)

주변은 마을과 농경지가 혼재된 지역으로, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음. 영광 법성진성은 역사적 가치가 있는 곳으로 알려져 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 적음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2020년 3월 23일자 굴비골농업협동조합 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을1): 굴비골농업협동조합, 26,000,000원

* 지상권설정 (을2): 굴비골농업협동조합 (말소)

* 가압류 (갑2): 농업협동조합중앙회, 179,170,287원

* 임의경매 (갑3): 굴비골농업협동조합, 20,420,420원

* 가압류 (갑4): 전남신용보증재단, 9,540,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약 상 을2 지상권은 말소 예정으로 확인됨. (추가 확인 필요)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액: 214,710,287원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 전라남도 영광군 법성면 삼당리, 삼미마을 인근의 농경지대에 위치함. 이는 상업 및 업무 활동보다는 농업 및 주거 기능이 주를 이루는 지역 특성을 반영함.

4.2. 개발 가능성

영광군은 군관리계획(지구단위계획구역 등) 변경 및 결정 등 지역 개발 계획이 수립되고 있으나, 본건 소재지인 삼당리 자체의 구체적인 상업 활성화 관련 정보는 제한적임.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건 주위는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보임.

5.2. 주변 환경

마을 주변 농경지대로서 조용하고 한적한 환경을 가지고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건 토지(기호 1, 2)는 인접 도로 대비 맹지임. 이는 건축이나 토지 이용에 있어 진입로 확보에 대한 법적, 현실적인 제약이 발생할 수 있는 주요 리스크임. 기호 3)은 약 3미터 폭의 포장도로와 접하고 있음.

6.2. 비닐하우스 제외

지상에 소재한 비닐하우스는 매각 대상에서 제외되므로, 인도 시 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.3. 지형 및 경사

인접 도로 대비 완경사 지형으로, 토지 이용 시 경사를 활용하거나 성토 등의 추가 공사가 필요할 수 있음.

6.4. 가축사육 제한

계획관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 업종으로의 토지 활용에 제한이 따름.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 영광군 법성면 삼당리에 소재한 토지 매각 물건으로, 감정가는 21,824,000원임. 주로 농경지 및 잡종지로 이용되고 있으며, 마을 인근의 조용한 환경을 가지고 있음. 차량 접근성은 양호하나, 기호 1, 2번 토지는 맹지로서 건축 및 이용에 제약이 따르는 점이 가장 큰 리스크임. 또한, 비닐하우스는 매각 제외되며, 완경사 지형과 가축사육 제한 구역임을 고려해야 함. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높다는 점도 유의해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 저렴한 감정가

낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적을 확보할 수 있는 기회일 수 있음.

8.2. 계획관리지역

계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 잠재되어 있으나, 맹지 및 가축사육 제한 등의 제약을 극복해야 함.

8.3. 주변 시세

인근 법성면 삼당리 토지 실거래가 사례로 517평(1709㎡) 토지가 1천만원에 거래된 사례가 있어, 시세 대비 투자 가치 판단이 필요함.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됨.

감정가: 21,824,000원

주요 리스크 요인(맹지, 완경사, 가축사육 제한)을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있음. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 토지 이용의 실질적인 제약 사항 확인 및 주변 시세 조사, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석해야 함. 보수적인 접근 시 감정가의 80% ~ 100% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 맹지 해소 방안 마련 여부에 따라 달라질 수 있음.

[1.0 ~ 2.1824만원]

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