나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34007 [2] 광주광역시 동구 금남로5가6 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 '롯데백화점' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1)~(6) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 상업기타(주차장) 및 일부 도로 상태입니다. 기호(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 상업기타(주차장) 상태입니다. 기호(3),(6)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업기타(주차장) 상태입니다. 기호(4),(5)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 상업기타(주차장) 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1),(2) 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 기호(3) 북서 및 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다. 기호(4) 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다. 기호(5) 남서측으로 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 기호(6) 남서측으로 약 3m 내외의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(6)은 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

제시 외 건물㉠은 경량철골조 경량철골지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 철골마감 등 - 내 벽 : 벽지마감, 장판마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

제시 외 건물㉠은 관리실로 이용 중입니다.

설비내역

제시 외 건물㉠은 전기설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

-정확한 지적경계 확인을 위해서는 측량요함
-지적도상 맹지이나 인접필지(금남로5가 6-3)를 통하여 접근 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34007 (2)

소재지: 광주광역시 동구 금남로5가6

용도: 대지 (토지매각)

감정가: 345,114,000원

토지면적: 149.40㎡ (약 45.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡ (단, 제시 외 건물 ㉠ 경량철골조 단층 건물(관리실) 존재 - 공부와 현황 일치 여부 확인 필요)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 '롯데백화점' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

본건 토지는 일부 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있으며, 지적도상 맹지이나 인접 필지(금남로5가 6-3)를 통하여 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 9월 17일 광주비아농업협동조합 근저당권 (을1) 입니다.

등기부채권 총액: 2,429,276,180원 입니다.

본 경매 절차를 통해 을1(근저당), 을2(지상권), 을3(근저당), 갑2(가압류), 갑3(임의경매), 갑4(압류), 갑5(압류) 등 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 언급되어 있으나, 등기부상 지상권(을2)은 말소 처리되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 3월 25일

* 대항력: 없음

주의: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황표에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 정보 상이함이 확인됩니다. 본 권리분석은 임차인의 대항력이 없는 것으로 간주하여 진행되었으나, 실제 현황은 반드시 확인하시기 바랍니다.

특이사항: 공동담보 물건으로 진행 중입니다.

4. 상권분석

본건은 광주광역시 동구 중심상업지역 내에 위치하며, 롯데백화점과 같은 주요 상업 시설이 인접해 있어 유동인구가 많습니다.

주변 지역은 근린생활시설이 밀집한 상가지대로 형성되어 있습니다.

토지 이용 현황은 상업기타(주차장) 및 일부 도로 상태로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건은 광주광역시 도심권에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 상업시설 이용이 매우 용이합니다.

주변에 롯데백화점 등 대형 상업시설이 근접해 있어 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지적도상 맹지: 정확한 지적경계를 확인하기 위해서는 측량이 필요하며, 인접 필지를 통해 접근 가능하나 도로 관계는 현장 재확인이 필수적입니다.

정보 불일치:

* 건물 면적이 0.00㎡로 기재되어 있으나, 제시 외 건물(관리실)이 존재하는 것으로 확인되어 공부와 현황 간의 차이가 있습니다.

* '대항력있는 임차인'이라는 정보와 임차인 현황표 상 '대항력 없음'이라는 정보가 상반되어, 해당 임차인과의 관계 및 법적 권리관계를 면밀히 재확인해야 합니다.

토지이용계획: 본건은 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 시 관련 법규를 철저히 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

광주광역시의 핵심 상업지역인 중심상업지에 위치한 대지로서, 롯데백화점 등 주요 상업 시설과의 인접성으로 인해 입지적 가치가 높다고 평가됩니다.

현재 토지는 주차장 등으로 이용되고 있으며, 제시 외 건물(관리실)이 존재하나 건물 자체의 면적은 0으로 기재되어 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 등기사항이 말소될 예정으로 비교적 명확한 편입니다. 그러나 임차인 정보의 상반된 내용과 맹지 관련 주의사항은 반드시 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

다수의 도시계획 규제가 적용되는 지역이므로, 향후 건축이나 개발 계획 시 관련 법규를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

중심상업지역 내 핵심 입지: 광주광역시 도심의 중심부에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

주요 상업시설 인접: 롯데백화점 등 유동인구가 많은 시설과 가까워 상업적 활용도가 높습니다.

토지 중심의 물건: 건물 면적이 0으로, 토지 자체의 가치와 잠재력에 집중하여 투자 결정을 내릴 수 있습니다. (단, 제시 외 건물 존재 여부 및 활용도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 법원 감정가를 기준으로 하되, 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 낙찰가율, 토지 개발 가능성, 명도 비용, 취득 관련 세금 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰을 고려하신다면, 반드시 전문가와 함께 현장 조사를 실시하고 심도 있는 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.