나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34007 [3] 광주광역시 동구 금남로5가6-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 '롯데백화점' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1)~(6) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 상업기타(주차장) 및 일부 도로 상태입니다. 기호(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 상업기타(주차장) 상태입니다. 기호(3),(6)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업기타(주차장) 상태입니다. 기호(4),(5)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 상업기타(주차장) 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1),(2) 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 기호(3) 북서 및 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다. 기호(4) 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다. 기호(5) 남서측으로 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 기호(6) 남서측으로 약 3m 내외의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(6)은 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

제시 외 건물㉠은 경량철골조 경량철골지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 철골마감 등 - 내 벽 : 벽지마감, 장판마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

제시 외 건물㉠은 관리실로 이용 중입니다.

설비내역

제시 외 건물㉠은 전기설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

-제시외 건물 매각 제외
-정확한 지적경계 확인을 위해서는 측량요함
-지적도상 맹지이나 인접필지(금남로5가 6-3)를 통하여 접근 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34007 (3)

* 소재지: 광주광역시 동구 금남로5가 6-1

* 용도: 대지

* 감정가: 348,117,000원

* 토지면적: 150.70㎡ (약 45.6평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광주비아농업협동조합 (등기부 등 기반 추정)

* 특이사항: 공동담보, (특수물건정보 상) 대항력있는임차인 (실제 임차인 현황과 불일치)

* 주의사항: -제시외 건물 매각 제외, -정확한 지적경계 확인을 위해서는 측량요함, -지적도상 맹지이나 인접필지(금남로5가 6-3)를 통하여 접근 가능

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 '롯데백화점' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접도로상태

* 본건 토지는 남서측, 북서측, 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 및 시멘트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

2.5. 토지 형상 및 이용 상태

* 본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형, 세장형, 사다리형, 정방형의 토지로서, 상업기타(주차장) 및 일부 도로 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 최초 소유권 이전은 2018년 7월 2일 제이글로벌투자개발유한회사로 이루어졌습니다.

* 이후 광주비아농업협동조합의 근저당(2021년 9월 17일, 금1,536,000,000원) 및 지상권이 설정되었으며, 해당 권리가 말소기준권리가 됩니다.

* 이후 다수의 근저당, 압류, 가압류가 설정되었으나, 본 경매개시결정(광주비아농업협동조합, 2025년 9월 29일)으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 2,429,276,180원입니다.

3.2. 말소기준권리

* 본건 부동산에 설정된 권리 중 가장 빠른 접수일자를 가진 권리는 2021년 9월 17일에 설정된 광주비아농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

* 본 경매 개시로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 (주의: 대항력 유무 불일치)

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 3월 25일

* 대항력: 없음 (제공된 임차인 현황상 '없음'으로 기재되어 있습니다.)

* 비고: 본건의 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재된 내용과 임차인 현황의 '대항력: 없음' 정보가 상이하여, 권리관계 확인 시 해당 부분에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

3.4. 인수되는 권리 (인수 보증금)

* 상기 임차인 현황에 따르면 임차인의 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건은 광주광역시 동구의 중심상업지역 내에 위치하며, '롯데백화점' 인근에 자리하고 있어 유동인구가 풍부한 상권입니다.

* 부근은 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 토지 용도 및 현황

* 본건 토지의 용도는 '대지'이며, 현재 감정평가서 상 '상업기타(주차장)' 및 일부 도로 상태로 이용되고 있습니다.

* 이는 향후 신축 또는 용도 변경을 통한 개발 잠재력이 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* '롯데백화점'이 인접해 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 근린생활시설이 많아 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

* 본건 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지(금남로5가 6-3)를 통하여 접근이 가능합니다. 다만, 인접 필지의 통행로 제공 여부 및 조건 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 경계 확인 및 측량 필요성

* 정확한 지적경계 확인을 위해서는 측량이 반드시 필요합니다. 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.3. 권리관계 명확성 (임차인 대항력 관련)

* 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 물건 정보에는 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있어 상반된 정보가 존재합니다. 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 권리 관계 문제가 발생할 수 있으므로, 해당 부분에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

6.4. 법정지상권 여부 불분명 (제시외 건물 관련)

* 매각 제외된 제시외 건물(관리실)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 이는 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 요소이므로 확인이 필요합니다.

6.5. 도시계획적 제한 사항

* 본건은 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다수의 도시계획법 상 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건축 및 개발 시 허가 및 건축 가능 범위에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 핵심 상권 중 하나인 동구 금남로에 위치한 토지로서, 롯데백화점 인접이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 나대지(주차장) 상태로 개발 잠재력이 높다고 판단됩니다.

* 다만, 지적도상 맹지라는 점, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수적이라는 점, 그리고 가장 중요하게는 임차인의 대항력 유무에 대한 상반된 정보로 인한 불확실성은 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 다양한 도시계획적 제한 사항들을 고려한 개발 계획 수립이 필요합니다.

* 이러한 리스크 요인들을 충분히 검토하고, 권리 관계를 명확히 파악한 후에 입찰에 참여하는 것이 현명할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 광주광역시 중심상업지역, 롯데백화점 인근이라는 최상의 입지.

* 개발 잠재력: 주차장으로 활용 중인 나대지로, 재건축 및 용도 변경을 통한 가치 상승 기대.

* 시세 차익: 경쟁 입찰을 통한 시세 대비 합리적인 가격 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 상세한 시장 조사 및 개별적인 수익률 분석이 필요합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다.

* 참고로, 감정가는 348,117,000원이며, 이는 토지 면적 150.70㎡ (약 45.6평) 기준 평당 약 763만원 수준입니다.

* 유사 물건의 최근 낙찰가율, 주변 실거래가, 향후 개발 계획의 실현 가능성, 투자 목적(실거주, 임대 수익, 시세 차익 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.