나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34007 [5] 광주광역시 동구 금남로5가7-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 '롯데백화점' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1)~(6) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 상업기타(주차장) 및 일부 도로 상태입니다. 기호(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 상업기타(주차장) 상태입니다. 기호(3),(6)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업기타(주차장) 상태입니다. 기호(4),(5)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 상업기타(주차장) 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1),(2) 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 기호(3) 북서 및 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다. 기호(4) 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다. 기호(5) 남서측으로 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 기호(6) 남서측으로 약 3m 내외의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(6)은 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

제시 외 건물㉠은 경량철골조 경량철골지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 철골마감 등 - 내 벽 : 벽지마감, 장판마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

제시 외 건물㉠은 관리실로 이용 중입니다.

설비내역

제시 외 건물㉠은 전기설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

-상업기타(주차장) 상태임
-정확한 지적경계 확인을 위해서는 측량요함
-지적도상 맹지이나 인접필지(금남로5가 6-3)를 통하여 접근 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경34007 (5)

2.2. 소재지

광주광역시 동구 금남로5가7-2

2.3. 용도

대지

2.4. 감정가

221,529,000원

2.5. 토지 면적

95. 90㎡ (약 29.01평)

2.6. 건물 면적

0㎡ (건물 없음)

2.7. 매각 대상

토지 매각

2.8. 경매 구분

부동산임의경매

2.9. 채권자

광OOOOOOOOO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 동구 대인동 소재 '롯데백화점' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 제반 교통상황은 보통입니다. 금남로5가역이 가까이 있어 대중교통 이용도 편리할 것으로 보입니다.

3.3. 도로상태

물건의 남서측 및 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3.4. 토지 이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3.5. 접근성

지적도상 맹지이나, 인접 필지(금남로5가 6-3)를 통하여 접근 가능합니다. 다만, 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

* 소유권이전: 제이글로벌투자개발유한회사 (2018-07-02)

* 근저당: 광주비아농업협동조합 (2021-09-17, 1,536,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 광주비아농업협동조합 (2021-09-17) - 말소

* 근저당: 이금찬 (2023-06-21, 210,000,000원) - 말소

* 가압류: 강진완도축산업협동조합 (2024-10-28, 683,276,180원) - 말소

* 임의경매: 광주비아농업협동조합 (2025-09-29) - 본 경매 사건

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-12-03) - 말소

* 압류: 남구(광주광역시) (2025-12-18) - 말소

총 등기부채권액은 2,429,276,180원입니다. 매각으로 인해 말소기준권리(을1 근저당)보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-25

* 대항력: 있음

김 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 5,000,000원이 인수될 가능성은 낮아 보입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요:'라는 기재만 있으며, 명확히 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 모든 근저당, 가압류, 압류는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 금남로5가는 광주의 중심 상업지역 중 하나로, 롯데백화점을 중심으로 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 현재 이용 상태

토지 이용 현황은 상업기타(주차장) 및 일부 도로 상태로 파악됩니다.

5.3. 잠재력

주요 상업시설 및 교통망 접근성이 우수하여 상업적 활용 가치가 높습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

롯데백화점 광주점이 인근에 있어 쇼핑, 문화, 식음료 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교통시설

광주 지하철 1호선 금남로5가역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 맹지 가능성

지적도상 맹지이나 인접 필지를 통한 접근이 가능하나, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

7.2. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 대항력이 있으므로, 권리 분석 시 신중한 접근이 필요합니다.

7.3. 공동담보

공동담보 물건으로, 다른 채권 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

7.4. 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 중심 상업지역에 위치한 대지로서, 롯데백화점 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 현재 주차장으로 이용되고 있으며, 향후 상업시설 개발이나 재건축 등 다양한 사업적 활용이 기대됩니다. 다만, 지적도상 맹지라는 점과 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 광주 시내 핵심 상업지구 내 입지

* 롯데백화점 인접으로 유동인구 및 상업 활동 활발

* 안정적인 교통망 (지하철, 버스)

* 향후 개발 잠재력 보유

10. 예상 입찰가

감정가 221,529,000원을 기준으로, 본 물건의 입찰가를 산정함에 있어 인수 보증금은 없습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 및 맹지 등 리스크 요소를 고려하여 신중한 검토가 필요합니다. 본 건의 경우, 감정가 수준 또는 그 이상의 경쟁이 예상되나, 보수적으로 접근한다면 220,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.