나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34142 [2] 전라남도 나주시 반남면 신촌리 산6-14 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1) : 전라남도 나주시 반남면 덕산리 소재 "평지마을" 내에 위치하고 주변은 단독주택 등이 소재하는 순수농촌지대임. 일련번호 3) : 전라남도 나주시 반남면 신촌리 소재 "신촌마을" 남서측 인근에 위치하고 주변은 임야 등이 소재하는 마을주변야산지대임.

교통상황

일련번호 1) : 본건까지 차량접근 가능하고 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임. 일련번호 3) : 본건 인근까지 차량접근 가능하고 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재 하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 부정형 평지로서 단독주택부지로 이용중임. 일련번호 3) : 유사사다리형 완경사지로서 자연림, 묘지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 북측, 서측 및 남측으로 세로(가)에 접함. 일련번호 3) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호 3) : 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소,개( 육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 역사문화환경 보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 지상에 제시외건물(부합불 및 종물)이 소재함. ㄱ)파이프조 슬레이트지붕 단층 차양 약 18.4㎡ ㄴ)시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 창고 약 12.6㎡ ㄷ)시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 변소 약 4.5㎡ ㄴ)시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 창고 약 22.6㎡

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) : 목조 함석지붕 단층건물로서 외벽 : 몰탈 위 페이팅 내벽 : 벽지마감 등 창호 : 목재창임.

이용상태

일련번호 2-가) : 단독주택(공가)으로 이용중임.

설비내역

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부합물 및 종물

별지 「토지감정평가요항표」 참조

공부와의 차이

일련번호 2-가)는 공부상 목조 기와지붕이나 현황 목조 함석지붕이며, 일련번호 2-나), 2-다)는 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-지분매각. 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한).
-지상 소재 수목포함(단, 매각지분에 한함)
-지상에 분묘 3기 소재
-맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34142 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 반남면 신촌리 산6-14

용도: 임야

매각대상: 토지지분매각

1.3. 감정가 및 면적

토지면적: 2181.00㎡ (약 660.01 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 2,739,900 원 (토지 지분 매각에 대한 감정가로 추정)

토지지분: 30.3159㎡ (약 9.17 평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 나주시 반남면 신촌리에 위치하며, 주변은 임야 등이 소재하는 마을 주변 야산지대로 이루어져 있습니다. 일련번호 3)의 토지감정요항표에 따르면, 본건은 "신촌마을" 남서측 인근에 위치하고 주변은 임야 등이 소재하는 마을주변 야산지대입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

본건은 유사 사다리형의 완경사지로 자연림 및 묘지로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 맹지입니다. 토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역(300m 제한구역_염소, 개(육견 제외)), 농업보호구역, 역사문화환경 보존지역, 준보전산지로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 소유권 이전, 상속, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리 변동이 확인됩니다. 말소기준권리는 2025년 10월 21일 접수된 농업협동조합중앙회의 강제경매(갑17)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서 상 '인수'로 표시된 권리들이 있습니다.

* 갑3: 2006년 12월 21일 접수된 농업협동조합중앙회 가압류 (권리금액: 22,922,238원) - 인수

* 갑5: 2008년 12월 03일 접수된 파주시 압류 - 인수

매각으로 인해 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 되는 권리가 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 지상권의 경우, 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인은 없는 것으로 보이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농촌 지역의 임야로, 일반적인 상업 활동이나 상권 형성과는 거리가 먼 지역입니다. 인근에는 단독주택 및 자연녹지 지역이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의시설

본건은 농촌지역의 야산지대에 위치하여 인근에 대규모 편의시설은 부족합니다. 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

전체 토지 중 일부 지분만 매각 대상이므로, 다른 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요하며, 이로 인한 분쟁 가능성이 존재합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

본건은 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다. 따라서 토지 이용 및 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있으며, 이는 토지의 활용성을 크게 제한합니다.

6.3. 분묘 기지권

토지 지상에 3기의 분묘가 소재하며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유권과는 별도로 분묘를 수호하고 관리하는 권리로, 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 규제

본건은 농림지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 형질 변경 등 개발 행위에 대한 법적 제약이 많습니다.

6.5. 공유자 우선매수권

본 건은 지분매각으로, 특별매각조건으로 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있습니다. 경매 절차에서 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 해당 지분은 공유자에게 낙찰될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 반남면 신촌리에 위치한 임야 지분으로, 맹지이며 분묘기지권의 존재, 농림지역 및 준보전산지 등 엄격한 토지 이용 규제가 적용되는 등 개발이나 활용에 있어 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 지분매각이라는 특성상 다른 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 인수해야 하는 채무(가압류, 압류)가 감정가를 상회하는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 지분 토지로서, 향후 토지 통합 또는 특정 목적(예: 농업, 임업)을 위한 투자가치가 있을 수 있습니다.

* 인근의 역사 문화 자원(나주 신촌리 고분군 등)과 연계한 잠재적 가치를 고려할 수 있으나, 직접적인 개발 가치는 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 토지 지분 감정가는 2,739,900원입니다. 그러나 낙찰자가 인수해야 하는 가압류(22,922,238원) 및 압류(금액 미상)가 존재하여, 실질적인 취득 비용은 이를 초과할 수 있습니다.

제공된 지침에 따라, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하되, 해당 물건의 투자 가치와 잠재적 리스크(특히 인수되는 채무)를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제시된 감정가를 기준으로 볼 때, 인수해야 할 채무 규모가 매우 크므로, 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

혐오시설 관련:

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 농촌 마을 및 임야, 역사 유적지로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.