나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [16] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56725 (16)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 7층703호

용도: 도시형생활주택

감정가: 285,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

토지지분: 24.077㎡ (약 7.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.35㎡ (약 14.62평)

건물지분: 48.35㎡ (약 14.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 퍼스트하우스 1동 7층703호

건축년도: 2020년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물

외벽: 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: PVC 창호

1.4. 이용 상태

건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설(사무실)

현황 이용 상태: 주거용 (도시형생활주택)

1.5. 설비 내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (양천신용협동조합) 접수일자: 2020-09-08

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강지은

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-09

확정일자: 2022-04-12

배당신고일자: 2024-04-30

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 강지은 (참고: 상기 임차인과 동일인으로 추정되며, 정보 상이하나 대항력 없음으로 동일하게 판단됨)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-09

확정일자: 2020-09-16

배당신고일자: 2024-04-30

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특이사항 없음)

3.4. 등기부 요약

소유권보존(2020-09-08), 근저당권(2020-09-08, 말소), 주택임차권(2024-04-30, 말소), 소유권이전(2020-10-06), 소유권경정(2020-10-14), 임의경매개시결정(2025-07-11, 말소), 지분압류(2025-11-21, 말소).

등기부채권 총액: 2,640,000,000원

4. 상권 분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 우만동 일대는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거지역입니다. '팔달초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석 (2025년 12월 기준)

* 연립주택 (우만동 529-2번지, 1996년 건축, 84.05㎡ 전용): 270,000,000원

* 다세대주택 (우만동 488-23번지, 1990년 건축, 68.76㎡ 전용): 200,000,000원

* 다세대주택 (우만동 477-13번지, 2022년 건축, 49.67㎡ 전용): 375,000,000원

4.3. 시세 분석

본건은 2020년에 준공된 '퍼스트하우스' 도시형생활주택으로, 전용면적 48.35㎡입니다. 분석된 최근 매매 사례 중, 2022년 준공된 '한성스위트홈' 다세대주택(49.67㎡)이 3억 7천 5백만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건과 면적 및 준공 연도가 유사함을 고려할 때, 본건의 시세는 3억 5천만원 ~ 3억 7천만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 7층으로 이루어져 있으며, 난방, 급배수, 위생, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

'팔달초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다. 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 건물 이용 현황

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무실)로 되어 있으나, 현황은 도시형생활주택으로 주거용으로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

일부 건물(기호 1,2,3,4)의 경우 건축물대장상 용도(제2종근린생활시설-사무실)와 실제 이용 상태(주거용)가 상이한 점이 확인되었으나, 본건 703호는 도시형생활주택으로 명확하게 이용 중이므로 직접적인 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 권리 관계

등기부 상 임차인(강지은)이 존재하나, 대항력이 없어 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로 보증금 인수 위험은 없습니다.

6.3. 건물 연식

2020년 준공된 건물로, 신축은 아니므로 장기 보유 시 유지보수 등에 대한 고려가 필요합니다.

6.4. 기타 제한 사항

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당하나, 일반적인 주거용 건물 거래 및 이용에 큰 제약을 주지는 않는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택으로, '팔달초등학교' 인근 주거지대에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의성이 갖춰진 물건입니다. 건축물대장상 용도와 현황 이용 상태의 차이가 있으나, 본건은 주거용으로 이용 가능한 상태입니다. 권리 관계가 명확하여 인수할 권리나 보증금이 없다는 점에서 안전한 투자가 가능합니다. 최근 주변의 유사 면적 및 연식의 다세대/도시형생활주택 거래 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가(2억 8천 5백만원)는 시세 대비 낮은 편으로, 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 낮아 낙찰 후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 분석상 안전합니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 도시형생활주택: 소형 주거 형태로 수요층 확보가 용이하며, 1-2인 가구의 선호도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 285,000,000원

주변 유사 면적(48.35㎡ vs 49.67㎡) 및 연식(2020년 vs 2022년)의 신축급 다세대/도시형생활주택 실거래가: 375,000,000원 (2025년 12월)

본건은 2020년 준공으로 연식이 약간 더 오래되었으나, 제공된 시세 정보상 3억 5천만원 ~ 3억 7천만원의 시세가 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 감정가가 시세보다 약 20% 이상 낮게 책정되었으므로, 이를 고려한 입찰이 유리할 것으로 보입니다.

현장 조사 결과, 경쟁률, 당시 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 하겠으나, 현재 정보에 기반한 보수적인 접근으로 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보만을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사 및 추가적인 법률, 세무 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.