나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [14] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56725 (14)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 7층701호

용도: 도시형생활주택

감정가: 282,000,000원

토지면적: 23.82㎡ (약 7.21평)

토지지분: 23.817㎡ (약 7.21평)

건물면적: 47.83㎡ (약 14.47평)

건물지분: 47.83㎡ (약 14.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (양천신용협동조합)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 건축물대장과 현황 용도 불일치, 임대차 관계 등 추가 확인 필요

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 환경은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 (주택임차권, 김태영, 2020-09-10 전입, 2020-09-11 확정) → 아님. 실제 말소기준권리는 근저당권인 을1 (양천신용협동조합, 2020-09-08 접수) 입니다. (통상 근저당, 담보가등기, 압류, 경매개시결정 등에서 가장 먼저 접수된 권리)

3.2. 소멸예정 권리

* 을1: 근저당권 (양천신용협동조합, 2020-09-08 접수, 2,400,000,000원) - 말소기준권리로 매각으로 소멸됩니다.

* 을2: 주택임차권 (김태영, 2020-09-10 전입, 2022-06-27 확정, 240,000,000원) - 대항력 없음으로 매각으로 소멸됩니다. (확정일자 2020-09-11로 기재된 정보도 있으나, 대항력 없음에 변동 없음)

* 갑5: 임의경매개시결정 (수원지방법원, 2025-07-11 접수, 2,070,748,520원) - 말소기준권리에 따라 매각으로 소멸됩니다.

* 갑6: 압류 (수원시, 2025-11-20 접수) - 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

없음 (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 240,000,000원 (2억 4천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-10

* 확정일자: 2022-06-27 (또는 2020-09-11)

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정이며, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 보입니다. 임차인의 전입일자 및 확정일자에 대한 상이한 정보 기재는 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하고 있어 기본적인 주거 배후 수요를 갖춘 상권입니다. 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

* 편의시설: 팔달초등학교가 인근에 소재하며, 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물: 본건은 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 7층에 위치하고 있으며, 난방, 급배수, 위생, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 현황과 공부상 용도 불일치: 건축물대장상 본건의 용도는 제2종근린생활시설(사무실)이나, 실제로는 주거용으로 사용되고 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 용도 변경 등의 행정적 제재를 받을 수 있는 위험 요인이므로, 매수인이 인수 시 반드시 관련 법규 및 시청 등 관련 기관을 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 본건은 유동화 및 공동담보 물건으로, 채무 구조가 복잡할 수 있습니다. 다만, 본 경매 절차에서 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 권리 인수 측면에서는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 주변 혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2020년 준공)에 속하며 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담이 없는 명확한 물건입니다. 다만, 건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황이 상이한 점은 잠재적인 리스크이므로, 매수인은 이에 대한 철저한 사전 확인 및 대비가 필요합니다. 현재 감정가가 주변 실거래가 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 정확한 시세 조사를 통한 현명한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 주거 선호도가 높습니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없습니다.

* 감정가가 시세보다 낮을 가능성이 있어 시세 차익 또는 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 팔달초등학교 인근의 우수한 주거 환경을 자랑합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 282,000,000원

* 건물 면적: 47.83㎡ (약 14.47평)

* 주변 시세 분석:

* 가장 유사한 거래 사례로, 2025년 12월 인근 지역에서 건축 연도 2022년인 49.67㎡ 다세대주택이 375,000,000원(3억 7천 5백만원)에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 단가를 산출하면 약 7,550,000원/㎡ (약 2,500,000원/평) 수준입니다.

* 본건은 2020년 준공으로 건축 연도가 유사하거나 약간 앞서므로, 동일한 가격 수준을 적용하여 추정할 수 있습니다.

* 추정 시장가치: 47.83㎡ * 7,550,000원/㎡ = 약 361,000,000원

* 투자 의견:

* 본건의 감정가(282,000,000원)는 최근 유사 물건의 실거래가(약 361,000,000원) 대비 상당히 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

* 건축물 용도 불일치 위험성을 감안하더라도, 시장가치를 고려한 입찰이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 보수적인 접근: 감정가의 100% ~ 110% 수준 (약 282,000,000원 ~ 310,200,000원)

* 적극적인 접근: 시장가치 하단 ~ 중단 수준 (약 320,000,000원 ~ 350,000,000원)

* 최종 제안 입찰가: 약 310,000,000원 ~ 340,000,000원 (본 물건의 경우, 감정가를 상회하는 금액으로 입찰이 예상됩니다. 실거래가 대비 낮은 감정가와 신축이라는 점을 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.