나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [15] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1번지 퍼스트하우스 1동 7층 702호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건으로, 사건번호는 수원지방법원 2025타경56725 (15)입니다.

감정가는 283,000,000원이며, 토지 면적은 23.93㎡ (약 7.24평), 건물 면적은 48.06㎡ (약 14.54평)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2020년 7월 17일 사용 승인되었습니다.

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 교통 사정 또한 보통입니다.

본건 건물은 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

주변 지역은 일반적인 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 현장 조사 결과 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2020년 9월 8일 접수된 양천신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 본 경매는 채권자 양천신용협동조합의 신청(2025타경56725)으로 진행되며, 채권 총액은 2,670,000,000원입니다.

* 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역, 근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정, 지분압류 등의 권리 변동이 있습니다.

* 주택임차인으로 김요셉 씨가 있으며, 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 6월 30일, 확정일자 2022년 5월 9일입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2024년 6월 4일입니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 우만동 지역은 주거 지역을 중심으로 형성되어 있으며, 다세대, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

건축물대장상 해당 호실(기호 1,2,3,4)의 용도는 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었습니다. 이는 상가와 주택이 혼합된 상권의 특징을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 팔달초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 교통 편의성은 확보되어 있습니다.

* 인근 지역 특성상 주거 생활에 필요한 기본적인 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 주의해야 할 점은 건축물대장상 용도(제2종근린생활시설)와 실제 현황 용도(주거용)가 다르다는 점입니다. 이는 추후 이행강제금 부과 등 행정상의 제재나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 채권 관계나 추가적인 이해관계인이 존재할 가능성이 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

* 기타 참고사항에 따르면 임대관계가 미상으로, 현재 점유 관계 및 추가 임차인 존재 여부에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

수원시 팔달구 우만동에 위치한 본 퍼스트하우스 1동 7층 702호는 2020년에 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

주거지역 내 입지로 교통 및 기본적인 생활 환경은 보통 수준이며, 권리관계 또한 명확하여 인수할 부담이 없는 물건으로 파악됩니다.

다만, 공부와 현황의 용도 불일치, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 반드시 사전에 충분히 조사하고 인지한 상태에서 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축인 2020년 준공 건물로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 권리 관계가 명확하고, 인수 부담이 없는 점이 투자 매력입니다.

* 도시형생활주택으로서 주거 수요가 꾸준히 예상되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(48.06㎡, 약 14.54평)의 2022년식 다세대 주택(49.67㎡)이 37,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 2,497만원의 시세를 형성하고 있는 것으로 추정됩니다.

대상 물건의 감정가는 283,000,000원이며, 최근 실거래가 대비 낮은 편입니다.

현황 용도와 공부상 용도 불일치, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 입찰 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성을 감안하더라도, 시세보다 낮은 감정가를 바탕으로 경쟁력 있는 입찰가 산정이 가능할 것으로 보입니다.

인수 보증금이 0원임을 고려하고, 추정 시세(약 362,540,000원)의 85%~90% 수준을 고려하여, 약 308,000,000원에서 326,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 다만, 정확한 현장 조사 및 최근 시장 동향 파악 후 최종 입찰가 결정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.