나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [13] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56725 (13)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 6층603호

* 용도: 도시형생활주택 (현황 주거용)

* 감정가: 261,000,000원

* 토지면적: 24.02㎡ (약 7.27평)

* 건물면적: 48.23㎡ (약 14.60평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물이며, 외벽은 인조석 타일 및 돌 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 PVC로 마감되었습니다.

* 준공일: 2020년 7월 17일

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 도로 상태: 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (양천신용협동조합, 2,400,000,000원, 2020-09-08 접수)

* 경매개시결정: 갑5 임의경매 (양천신용협동조합, 2,070,748,520원, 2025-07-11 접수)

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 봉민주: 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-01, 확정일자 2022-03-17, 배당신고일자 2024-10-17

* 대항력: 없음

* 비고: 을2 주택임차권(봉민주)은 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 주택임차인(봉민주)은 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 2,640,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 도시형생활주택으로, 주거용으로 이용되고 있습니다. 주변 지역은 주거 기능이 중심이 되는 지역으로 형성되어 있습니다.

* 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도를 중심으로 상업 및 업무 기능이 보조적으로 입지할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 본건 북서측 인근에 팔달초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 인근 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의 시설: 근린생활시설 등을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오 시설: 본 물건 주변 반경 내에서 지도 검색 및 일반적인 정보 탐색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었습니다. 실제 이용 현황과 공부상 용도가 일치하지 않으므로, 향후 행정 처리 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

* 임차인 보증금: 봉민주 임차인은 대항력이 없으나, 배당을 받지 못할 경우의 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 배당 신고가 이루어졌으므로 현재로서는 인수 가능성이 낮아 보입니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건이 다른 물건과 공동으로 담보 설정되어 경매에 나왔을 경우, 해당 공동담보 물건의 진행 상황이나 결과가 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 팔달구 우만동의 주거 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호하며, 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, 공부상의 용도와 현황이 다른 점은 명도 및 추후 이용 시 고려해야 할 사항입니다.

* 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 감안하여 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 수원시 팔달구 우만동은 지역 내 주요 주거 지역으로, 안정적인 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 신축성: 2020년 준공으로 연식이 짧아 건물 노후화에 따른 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 물건의 전용면적은 48.23㎡ (약 14.6평)입니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2022년 준공된 '한성스위트홈' (49.67㎡)이 37,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,500만원 수준입니다.

* 본건 '퍼스트하우스'는 2020년 준공으로 연식이 유사하나, 감정가는 261,000,000원 (평당 약 1,787만원)으로, 최근 시세보다 약 700만원/평 이상 저평가된 것으로 판단됩니다.

* 주변 시세(약 2,500만원/평)를 반영하면, 본 건의 적정 시세는 약 31,000만원 (48.23㎡ * 2,000만원/평) ~ 35,000만원 (48.23㎡ * 2,200만원/평) 범위로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 권리가 없고, 공부상 용도 불일치 등의 리스크를 고려할 때, 최초 감정가(261,000,000원)는 시세 대비 매우 매력적인 수준입니다.

* 최근 시세(약 3.1억 ~ 3.5억)를 감안하여, 보수적으로는 감정가의 100% 수준인 261,000,000원부터, 적극적으로는 시세의 80~85% 수준을 고려한 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* * 본건의 261,000,000원 은 시세 대비 가장 경쟁력 있는 가격으로 판단되며, 이 가격대 또는 최대 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.