나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [10] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본 정보

1.

1.1. 물건기본정보

2.

사건번호: 수원지방법원 2025타경56725 (10)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 259,000,000원

토지면적: 24.02㎡ (약 7.27평)

건물면적: 48.23㎡ (약 14.59평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

2.

1.2. 1.주변 환경

2.

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

2.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지 이용 상태

2.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

2.

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 도시교통정비지역(도시교통정비촉진법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.3. 건물정보

2.

1.3. 1.건물 구조 및 마감

2.

건물은 철근콘크리트 구조로, (철근)콘크리트 지붕을 가진 지하 1층, 지상 7층 건물입니다. 외벽은 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등으로 시공되었습니다. 창호는 PVC 창호입니다.

1.3. 2.이용 상태

2.

본건(1동 5층 503호)은 건축물대장상 용도 제2종근린생활시설(사무실)이 아닌, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. (참고: 건물 전체적으로 기호 1,2,3,4는 건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(사무실)이나 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음).

1.3. 3.설비 내역

2.

건물에는 난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 그리고 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 4.공부와의 차이

2.

건축물대장상 용도와 현황상 이용 상태의 차이가 일부 존재합니다. 구체적으로 기호 1,2,3,4는 건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었습니다. 본건(503호)은 도시형생활주택으로 명확히 기재되어 있어 직접적인 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.4. 권리분석

2.

1.4. 1.말소기준권리 및 소멸/인수 여부

2.

본 건물의 말소기준권리는 2020년 9월 8일 접수된 양천신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 근저당권(을1), 주택임차권(을2) 등 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 2.임차인 현황

2.

* 임차인: 김유린

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-09-11

* 확정일자: 2024-05-23

* 배당신고일자: 2024-07-12

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 주택임차권 등기(을2)가 되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 보증금 230,000,000원에 대해 인수할 금액은 없습니다.

1.4. 3.채권 총액

2.

등기부채권 총액은 약 2,630,000,000원으로 파악됩니다. 이는 근저당권, 임의경매 채권 등을 포함한 총액입니다.

1.5. 상권 및 시세 분석

2.

1.5. 1.주변 상권 현황

2.

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거지대로, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 2.최근 실거래가 분석

2.

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 2025년 12월에 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 경기도 수원시 팔달구 우만동 529-2번지, 반도(연립), 84.05㎡, 5층, 270,000,000원

* 경기도 수원시 팔달구 우만동 488-23번지, (다세대), 68.76㎡, 1층, 200,000,000원

* 경기도 수원시 팔달구 우만동 477-13번지, 한성스위트홈(다세대), 49.67㎡, 3층, 375,000,000원

1.5. 3.면적별 시세 비교

2.

본건은 건물면적 48.23㎡ (약 14.59평)의 도시형생활주택입니다.

* 제공된 정보 중 면적이 본건과 가장 유사한 사례는 49.67㎡(약 15평)의 '한성스위트홈'으로, 2025년 12월에 375,000,000원에 거래되었습니다. 이는 건축 연도가 2022년으로 본건(2020년 준공)보다 신축이라는 점, 그리고 입지 및 단지 특성이 반영된 가격으로 판단됩니다.

* 면적 대비 시세로 환산 시, 한성스위트홈의 평당가는 약 2,500만원 수준입니다.

* 본 건의 감정가는 259,000,000원으로, 면적(14.59평) 대비 평당가 약 1,775만원 수준입니다.

* 다른 사례들을 고려할 때(84.05㎡, 27,000만원; 68.76㎡, 20,000만원), 본 건의 감정가는 주변 시세 대비 보수적으로 책정된 것으로 보입니다. 특히, 신축(2022년)인 한성스위트홈과의 비교 시, 감정가가 상당히 낮게 느껴집니다.

1.6. 생활정보

2.

1.6. 1.편의시설 및 주거 환경

2.

본건은 주거 지역에 위치하여 생활 환경이 안정적입니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 2.교육 시설

2.

'팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있어, 초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

1.6. 3.혐오시설 확인

2.

주변 시설에 대한 분석 결과, 본건 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

2.

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차가 복잡하거나 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 등기부채권 총액이 26.3억 원으로 높아, 채무 불이행 및 채권 확보를 위한 경매 신청의 배경을 알 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 해당 임차인이 법원에 배당받지 못한 금액에 대해 이의를 제기할 가능성은 매우 낮으나, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. (본건은 인수 보증금이 0원이므로 권리상 문제는 없습니다.)

* 일부 건물 내 다른 호실의 공부상 용도와 현황상 이용의 차이가 발견되었으나, 본건(503호)은 도시형생활주택으로 명확하여 직접적인 법적 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 종합 의견

2.

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 주변 주거 환경이 양호하고 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리나 임차인은 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다. 다만, 높은 채권 총액과 유동화 물건이라는 특성을 인지하고 접근해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

2.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 향후 건물 가치 유지 및 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명확한 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 학교와 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

2.

1.10. 1.산정 근거

2.

본건의 감정가는 259,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례 중, 본건과 면적(48.23㎡)이 유사한 49.67㎡(약 15평)의 '한성스위트홈'(2022년 준공)이 375,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 2,500만원 수준입니다. 본건은 이보다 면적이 약간 작지만, 동일한 도시형생활주택이며 건축 연도가 유사합니다. 본건의 감정가(평당 약 1,775만원)는 이 시세 대비 상당한 차이가 있어, 감정가 이상으로 입찰을 고려해볼 만합니다.

1.10. 2.최종 제안가

2.

주변 시세, 본건의 감정가, 그리고 권리상 인수 부담이 없다는 점 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 감정가의 100% ~ 110% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 285,000,000원

향후 현장 방문을 통해 건물 상태, 관리 상태, 주변 환경 등을 상세히 파악하신 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.