나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [9] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56725 (9)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 5층502호

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 5층 (총 7층 중)

용도: 도시형생활주택

감정가: 273,000,000원

토지면적: 25.36㎡ (약 7.67평)

건물면적: 50.93㎡ (약 15.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건은 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

주변에서 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 주거 환경으로 적합한 입지를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김정곤

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일: 2020-09-10

확정일자: 2020-09-10

배당신고일자: 2025-08-06

대항력: 없음

권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2020-09-08 접수된 양천신용협동조합의 근저당권 (채권액 2,400,000,000원)

소유권 보존: 2020-09-08 (김연정)

소유권 이전: 2020-10-06 (이지은 외 1명, 매매)

소유권 경정: 2020-10-14 (이지은 외 1명)

지분 압류: 2024-11-15 (수원시) - 말소 예정

임의경매 개시결정: 2025-07-11 (양천신용협동조합, 채권액 2,070,748,520원) - 말소 예정

등기부 채권 총액: 2,400,000,000원

본 건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거지대 내에 위치하며, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

초등학교와 근접하여 학군 수요가 존재합니다.

건물 내 일부 호실이 제2종근린생활시설(사무실)로 등록되어 있으나 현황은 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 복합적인 용도의 상권 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

주변에 팔달초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량 진출입 및 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

주거 지역 내에 위치하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 용도와 현황의 차이: 본건이 속한 건물(퍼스트하우스)의 일부 호실(기호 1,2,3,4)은 공부상 제2종근린생활시설(사무실)이나 현황 주거용으로 탐문 조사되었습니다. 본건(502호)은 도시형생활주택으로 공부상 및 현황상 주거용으로 사용되고 있어 직접적인 문제는 없으나, 건물 전체의 관리 및 민원 발생 가능성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 채무 불이행으로 인한 경매 절차로, 자산 유동화 과정을 거친 물건의 특성을 지닙니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택으로, 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 점은 권리관계가 명확하다는 긍정적인 요소입니다.

건축물대장상 용도와 현황의 일부 차이가 있으나, 본건 자체는 공부와 현황이 일치하는 것으로 파악됩니다.

최근 인근 지역의 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가 대비 합리적인 투자 접근이 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 위치: 팔달초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 경매로 소멸되며, 임차인 인수 부담 없음

* 실거주 및 임대 수익 기대: 도시형생활주택으로서 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 투자 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 크기의 신축 주택(한성스위트홈, 49.67㎡)이 2025년 12월 375,000,000원에 거래되었으며, 비교적 연식이 있는 연립주택(반도, 84.05㎡)은 270,000,000원에 거래되었습니다. 본건(50.93㎡, 2020년 사용승인)의 감정가는 273,000,000원입니다.

신축 주택의 높은 시세와 연식 있는 주택의 거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 및 최근 시세 동향을 반영하여 300,000,000원에서 330,000,000원 사이로 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 최근 시장 상황 변동 여부를 반드시 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.