나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [11] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 7층 건물이며, 외벽은 인조석 타일 및 돌 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 양천신용협동조합의 2020년 9월 8일자 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부 요약상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 (정다영)

임차인 정다영 씨는 보증금 240,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 9월 14일 전입, 2022년 7월 25일 확정일자를 받았습니다.

중요한 점은 임차인 정다영 씨에게 대항력이 없다는 것입니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 발생하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부 요약

본건 등기부에는 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 압류 등의 권리 내역이 등재되어 있으나, 말소기준권리인 근저당권 하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 2,640,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 팔달초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 팔달초등학교

* 인근 마트, 병원, 음식점 등 생활 편의 시설

5.2. 주거 환경

다세대 주택 및 아파트 등이 혼재된 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 학군

팔달초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 (다른 호실)

건축물대장상 일부 호실(기호 1-4)은 제2종근린생활시설(사무실)로 되어 있으나 현황은 주거용으로 탐문 조사되었습니다. 다만, 본건(601호)은 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 파악되어 직접적인 용도 불일치 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 명도

임차인 정다영 씨는 대항력이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 그러나 경매 물건 특성상 예상치 못한 명도 과정에서의 협상이나 시간이 소요될 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물인 도시형생활주택으로, 47.11㎡(약 14.25평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 가장 큰 강점은 임차인 정다영 씨가 대항력이 없어 매수인이 보증금 240,000,000원을 인수하지 않아도 된다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 절감할 수 있는 요인입니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸되어 매우 깨끗한 상태입니다. 주변 시세와 비교 시 감정가가 합리적으로 책정되었으며, 신축 건물임을 감안하면 향후 가치 상승 여력도 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 2.4억원의 보증금 부담이 없어 실질 투자 부담이 낮습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸로 안전한 물건입니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하고 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 주거 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 합리적인 가격: 주변 시세와 비교했을 때 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 전용면적은 47.11㎡ (약 14.25평)입니다.

제공된 최근 매매 정보 중, 2022년에 준공된 49.67㎡ (약 15.02평) 크기의 '한성스위트홈'이 375,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 24,966,711원 또는 제곱미터당 약 7,550,250원에 해당합니다.

본 물건의 감정가는 255,000,000원으로, 이는 평당 약 17,894,737원 또는 제곱미터당 약 5,412,651원 수준입니다.

비교 사례인 '한성스위트홈'이 신축 건물임을 감안할 때, 본 물건(2020년 준공)의 가치 역시 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다. 특히 임차인 보증금 미인수라는 확실한 이점은 입찰 경쟁력을 높일 것입니다.

9.2. 권장 입찰가

감정가: 255,000,000원

권장 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 300,000,000원

최종 권장 입찰가: 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.