나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [8] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경56725 (8)

2. 물건 정보

2.1. 소재지

경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 5층501호

2.2. 용도

도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택, 도시형생활주택단지형다세대)

2.3. 감정가

253,000,000원

2.4. 면적

토지면적: 23.46㎡ (약 7.09평)

건물면적: 47.11㎡ (약 14.25평)

2.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2.6. 경매 구분

부동산 임의경매

2.7. 채권자

엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.8. 건축년도

2020년

2.9. 건물명

퍼스트하우스

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 전형적인 주거지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.

3.3. 도로 상태

건물의 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로1류 (폭 10m~12m) (접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

4. 권리분석

4.1. 소유권 현황

소유권 보존 등기일: 2020년 9월 8일 (권리자: 김연정)

소유권 이전 등기일: 2020년 10월 6일 (권리자: 이지은외 1명)

4.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자: 2020년 9월 8일, 권리자: 양천신용협동조합, 말소기준권리)

4.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 2,620,000,000원입니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 조혜은

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 2020년 9월 10일

* 확정일자: 2020년 9월 10일

* 배당신고일자: 2024년 6월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 상 대항력 없음으로, 매수인 인수 부담금은 0원입니다.

4.5. 특수 물건 정보

* 유동화물건

* 공동담보

5. 상권분석

주변은 주택 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다. 다양한 종류의 주택(다세대, 단독, 아파트)과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진출입이 편리하며, 대중교통 이용도 가능하여 생활권역 내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주거지대 내 위치하여 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '팔달초등학교'가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 일부 호실(기호 1,2,3,4)은 건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(사무실)이나 현황은 주거용으로 탐문 조사되었습니다. 다만, 본건 501호는 도시형생활주택으로 용도 일치 가능성이 높습니다.

* 임대 관계 미상: 해당 물건에 대한 임대 관계는 미상으로, 임차인 조혜은 외 추가적인 임차인 존재 가능성은 낮으나 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액 및 유동화 물건: 총 채권액이 26억원을 초과하며, 유동화 및 공동담보 물건으로 권리 관계 및 경매 절차 진행에 있어 복잡성이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. '팔달초등학교'가 인접해 있어 교육 환경 또한 고려할 만합니다. 다만, 높은 채권 총액과 유동화 물건이라는 점, 그리고 일부 호실에서 발견되는 공부와의 차이는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 임차인 조혜은은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

9. 투자 포인트

* 신축성: 2020년 준공으로 비교적 새 건물이어서 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 주거 편의성: 도시형생활주택으로서 1~2인 가구 등 소형 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 입지: 수원시 팔달구 내 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

10. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 연식의 신축 건물 사례를 고려할 때, 본건의 시세는 감정가(253,000,000원)를 상회할 가능성이 있습니다. 가장 최근 거래된 유사 신축 건물(49.67㎡, 2022년 준공)이 375,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(47.11㎡, 2020년 준공)의 시세는 약 35,550,000원 내외로 추정됩니다.

이러한 시세 분석을 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 결정될 수 있습니다. 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

* 주변 혐오시설 관련 조사 결과: 현재까지 공개된 정보 및 검색 결과 상, 본건 소재지 인근에서 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.