나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [4] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사됨(무단용도변경에 따른 행정제재 등에 대하여 확인 요함, 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56725 (4)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 3층302호

* 신주소: 경기도 수원시 팔달구 팔달문로140번길 46 (우만동)

* 용도: 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 주거용으로 탐문 조사됨. (자세한 내용은 6.1. 법적/행정적 리스크 참조)

* 감정가: 251,000,000원

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 43.19㎡ (약 13.06평)

* 토지지분: 43.194㎡ (약 13.07평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 86.74㎡ (약 26.24평)

* 건물지분: 86.74㎡ (약 26.24평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 매각 및 경매 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로망

* 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 본건 건물은 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 본 토지는 인접 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요 및 채권자

* 경매 사건번호: 수원지방법원 2025타경56725 (4)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 최초 경매 신청 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상으로는 양천신용협동조합이 근저당권자 및 임의경매 신청 채권자입니다.)

3.2. 등기부상 권리 현황

* 말소기준권리: 2020년 09월 08일 접수된 양천신용협동조합의 근저당권 (채권액 2,400,000,000원)입니다.

* 소유권보존: 김연정 (2020.09.08)

* 소유권이전: 이지은 외 1명 (2020.10.06)

* 근저당: 양천신용협동조합 (2020.09.08, 2,400,000,000원) - 말소기준

* 압류: 수원시 (2024.11.15, 2026.03.26) - 말소됨

* 임의경매개시결정: 양천신용협동조합 (2025.07.11, 2,070,748,520원)

* 등기부채권 총액: 2,400,000,000원

* 상기 등기사항으로 미루어 볼 때, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권에 대한 개요만 있으나, 실제 등기부상 특이사항으로는 확인되지 않습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본건이 위치한 우만동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 기능과 더불어 근린생활시설 등의 상업 기능도 공존하는 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 건물 인근에 병원, 약국, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어, 지역 주민들의 기본적인 수요를 충족시키고 있습니다.

* 팔달초등학교와 가까워 학생 및 학부모 관련 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 본건 북서측 인근에 팔달초등학교가 소재합니다.

5.2. 편의 시설

* 인근에 병원, 약국, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 일상생활이 편리합니다.

5.3. 기타

* 수원시 팔달구 우만동 지역에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 주로 교육시설과 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되어, 무단 용도 변경에 따른 행정 제재(이행강제금 등)가 부과될 가능성이 있습니다.

* 감정평가서의 '공부와의 차이' 및 '주의사항' 항목을 반드시 참조하여, 해당 용도 변경과 관련된 행정 제재 여부 및 내용을 구체적으로 확인해야 합니다.

* 본 건물은 도시형생활주택 단지형 다세대로 건축되었으나, 일부 호실은 근린생활시설 용도로 등록된 것으로 보이며, 이러한 용도 혼재 및 불일치 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

* 임차인 현황에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임 액수 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계 미상인 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 권리관계에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택 단지 내 일부 호실로, 주거 및 상업 지역이 혼재된 입지에 자리하고 있습니다. 주변에 기본적인 생활 편의시설과 교육 시설이 갖춰져 있으며, 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 건축물대장상 용도(제2종근린생활시설, 사무소)와 실제 이용 현황(주거용)의 불일치입니다. 이로 인해 무단 용도 변경에 따른 행정 제재 가능성이 상존하며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 행정 처리 비용 고려가 필수적입니다. 또한, 임대관계가 미상인 점도 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 합리적인 수준에서 위험을 관리할 수 있다면 투자 가치를 고려해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 도심 내 주거지역 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* '도시형생활주택단지형다세대'로서 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요를 확보할 수 있습니다.

* 법적/행정적 리스크를 충분히 감안하고, 잠재적 비용을 고려하여 입찰가를 산정한다면 시세 대비 저가 매수의 기회를 잡을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 없어 주거 환경으로는 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 251,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 법적/행정적 리스크(무단 용도 변경 및 행정 제재 가능성, 임대차 관계 미확인 등)와 시장 상황, 기타 제반 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 무단 용도 변경으로 인한 이행강제금 부과 예상액, 원상복구 비용, 그리고 명도 관련 제반 비용 등을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 현재 시장 조사, 유사 물건 시세 비교, 권리관계 상세 분석, 그리고 잠재적 리스크에 대한 정확한 가치 평가를 통해 산정될 수 있습니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기보다는, 제시된 정보와 리스크를 바탕으로 투자가치가 결정될 것임을 강조합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.