나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [2] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장 용도 제2조근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사됨(무단용도변경에 따른 행정제재 등에 대하여 확인 요함, 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 정보

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* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56725 (2)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 2층202호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 팔달문로140번길 46)

* 건물명: 퍼스트하우스

* 층수: 지상 2층 (총 7층 건물)

* 용도: 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 도시형생활주택단지형다세대 주거용으로 이용 중 (무단용도변경 확인 필요)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2020년 7월 17일

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1.2. 토지 정보

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* 토지면적 (지분): 43.19㎡ (약 12.94평)

* 건물면적 (전용): 86.74㎡ (약 26.23평)

* 토지/건물 일괄매각

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1.3. 감정가 및 매각 정보

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* 감정가: 251,000,000 원

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* 본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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2.2. 교통 상황

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* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

* 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 임차인 현황

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* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 최

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-23

* 배당신고일자: 2025-09-15

* 대항력: 없음

* 인수 가능한 임차보증금 합계: 0원

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3.2. 등기부 요약

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* 말소기준권리: 2020-09-08 접수, 양천신용협동조합 근저당권 (채권액 2,400,000,000원)

* 본 경매절차에 따라 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없음.

* 본 건 등기부채권 총액: 2,400,000,000원

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3.3. 권리 분석 요약

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* 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 현황 임차인 2명 모두 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

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4. 상권분석

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* 본건이 소재한 수원시 팔달구 우만동 일대는 도심권 내 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인근에는 팔달초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 다수의 주거 시설과 근린상가들이 입점해 있어 기본적인 상업 기능이 활성화되어 있습니다.

* 대형 마트, 병원, 관공서 등 주요 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

* 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았으나, 정확한 파악을 위해서는 현장 조사 및 상세 지도 확인이 필요합니다.

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5. 생활정보

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* 교육: 팔달초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 편의: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 이는 무단 용도 변경에 따른 행정 제재(이행강제금, 원상복구 명령 등)의 가능성을 내포하고 있어, 인수 시 관련 행정 절차 및 비용 발생 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (감정평가서 및 물건명세서 참조)

* 유동화 물건 및 공동담보: 해당 물건이 유동화되거나 공동 담보로 묶여 있을 경우, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다. (본 건은 이미 등기부에서 확인됨)

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 수원시 팔달구의 중심지에 위치하여 주거 편의성이 우수하고 교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하며, 임차인들의 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 부담은 없습니다.

* 다만, 건축물대장상의 용도와 현황 용도가 불일치하는 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 주변 주거 환경과 생활 편의 시설을 고려할 때, 실수요자 또는 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다.

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8. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 수원시 팔달구의 핵심 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 점유에 대한 부담이 적음.

* 잠재적 가치 상승: 용도 변경 문제 해결 시, 주거용으로서의 가치 상승 기대.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 학교, 교통, 편의시설 등 주거 만족도를 높이는 요소 풍부.

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9. 예상 입찰가

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* 본 건의 감정가는 251,000,000원입니다.

* 인수 보증금이 없는 점, 입지 및 개발 가능성을 고려할 때, 시장 상황 및 낙찰 경쟁률에 따라 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (약 251,000,000원 ~ 276,100,000원)

* 다만, 용도 불일치로 인한 행정 제재 가능성 및 이에 따른 비용을 충분히 검토한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건 낙찰가, 권리관계 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.