나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [6] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56725 (6)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 4층402호

건물용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설(사무실)이나 현황 주거용)

토지면적: 25.36㎡ (약 7.67평)

건물면적: 50.93㎡ (약 15.40평)

감정가: 271,000,000원

매각기일: (제공되지 않음)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치.

주위환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로, 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려한 제반 교통사정은 보통임.

도로: 본건은 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m). 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

말소기준권리: 2020-09-08 접수, 양천신용협동조합 근저당 (채권액 2,400,000,000원)

후순위 권리:

* 소유권이전: 2020-10-06 접수 (권리자: 이지은외 1명)

* 주택임차권: 고기범 (보증금 210,000,000원). 2024-09-02 배당신고, 2020-10-16 전입, 2022-06-23 확정. (말소 예정)

* 임의경매: 2025-07-11 접수 (본건)

* 지분압류: 수원시 (2건, 2025-11-20, 2026-03-26 접수)

인수되는 임차보증금: 0원

등기부채권 총액: 2,610,000,000원

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 팔달초등학교가 인근에 있어 통학 환경이 조성되어 있음.

특이사항:

* 건축물대장상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장상으로는 제2종근린생활시설(사무실)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 탐문 조사되었음. 이는 향후 건물 이용에 있어 제약이나 민원이 발생할 수 있는 요인이므로 주의가 필요함.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 수준임.

편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능 (상세 정보 부족).

교육시설: 팔달초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

주거환경: 주변에 다세대, 단독주택, 아파트 등 다양한 형태의 주거시설이 혼재되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 제2종근린생활시설로 등재된 건물을 주거용으로 이용하는 경우, 향후 건축물 관련 법규 위반으로 인한 이행강제금 부과, 용도 변경의 어려움, 주택담보대출 실행 제한 등의 문제가 발생할 수 있음.

유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양도 과정에서의 절차는 통상적으로 문제가 없으나, 일반적인 경매 물건 대비 절차적 특수성을 인지할 필요가 있음.

공동담보 물건: 여러 부동산이 공동으로 근저당이 설정된 경우, 다른 담보 물건의 처분 결과나 권리 관계 변동이 본건 경매에 영향을 미칠 수 있으나, 본건은 임의경매로 개시되어 독립적으로 진행됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물임. 주위에는 다양한 주거시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있음. 권리 관계상 인수해야 할 임차보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위의 임차권은 말소될 예정이므로 권리 분석은 비교적 명확한 편임. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이는 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 함. 전반적으로 현재 감정가는 시장 상황 및 건물 상태를 반영한 합리적인 수준으로 판단되나, 인근의 더 신축된 건물 거래 사례와 비교 시 추가적인 가치 상승 여력도 일부 존재할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물이 비교적 신축 상태이므로, 장기적인 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

명확한 권리관계: 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 간결하며, 소유권 취득 후 명도 절차 또한 원활할 것으로 예상됨.

우수한 주거 입지: 초등학교와 인접한 지역에 위치하며, 다양한 주거 형태가 혼재된 안정적인 주거 지역임.

장기적 가치 상승 기대: 공부상 용도 불일치 문제는 장기적으로 공식적인 용도 변경을 통해 해소될 경우, 해당 물건의 가치가 추가적으로 상승할 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 271,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 1996년식 연립주택(84.05㎡)은 27,000만원 (약 321만원/㎡),

* 1990년식 다세대주택(68.76㎡)은 20,000만원 (약 291만원/㎡),

* 2022년식 다세대주택(49.67㎡)은 37,500만원 (약 755만원/㎡)에 거래되었음.

본건 물건은 50.93㎡ 면적에 2020년경 사용승인을 받은 건물로, 비교적 신축에 해당함. 감정가 27,100만원은 3.3㎡당 약 532만원 수준으로, 주변의 신축 건물 시세보다는 낮으나 구축 건물보다는 높은 가격으로 책정되었음.

투자 고려 사항:

본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 2022년식 신축 건물이 높은 가격에 거래된 사례를 고려할 때, 시장에서 더 높은 가치를 인정받을 가능성도 있음. 하지만 공부상 용도 불일치 등 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 105% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 적절하다고 판단됨.

예상 입찰가: 약 285,000,000원 (2억 8천 5백만원)

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출한 추정치이며, 실제 현장 조사, 최신 시세 변동, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.